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法国历史保护新思路:售古楼还国债
 
http://www.aaart.com.cn/cn/critique 2006-12-18 16:58:59  来源:中国房地产报 作者:
 


   法国政府正在出售位于巴黎和外省的几十套历史建筑,占用历史建筑的政府机构将搬迁到相对便宜的办公楼里,借此减少政府运转费用并可偿付部分国家外债。到目前为止,法国政府已公布了几十个城堡、别墅和历史官邸,全都是法国黄金年代的优秀建筑代表。外国人,包括退休基金和私募股权投资基金,是迄今为止法国历史建筑的最大买家。

    据《纽约时报》报道,列于出售名单上的有古老的巴黎美琪饭店,位于法国巴黎中心区,二战时法国被占领期间,希特勒曾将其用作军事总部。战后法国外交部获得了使用权,它见证了诸多历史盛典,结束越战的巴黎和平协议就签署于它的大舞厅。

    难承历史之重

    法国因丰富的历史建筑遗产而背负着沉重负担。因有比任何国家都多的城堡、庄园以及纪念性建筑物,政府简直不知该如何应对,而且维护遗产的巨额费用让政府不堪其扰。目前,法国政府每年用于维护历史建筑的费用高达20亿~30亿英镑。法国政府已开始将某些不动产转给地方政府,同时也把维修费用等让人头疼的问题顺手推开,但几百个地方的维修工程因资金匮乏都已陷入停工状态。

    并非法国独受其扰。如何维护古罗马、中世纪文艺复兴时期的杰作、各种历史建筑和装饰艺术品,一直都是个问题。英国彩票收入中的18.7%都用于保护历史建筑。意大利政府已向一个不动产基金出售了很多国家遗产,现在又重新回租这些建筑。

    法国政府各部长对其部门所控制的不动产更新负有责任。但因仅是使用者,而不是所有者,对于周期性的翻修工程大多数部门都缺乏兴趣。法国政府官员表示,无论政府部门的财政预算如何,建筑维修保养费肯定包含在第一批要削减的预算项目里。结果大多数历史建筑内部都已腐坏,外部表皮开始脱落。位于巴黎第四行政区的哥特式的Saint-Jacques Tower被包裹在脚手架里已好多年,一直在等待充足资金以完成刷新工程。更多历史建筑外部也许有所维护,但内部却大多陷入年久失修的状态。在今年9月时危机发展到了极严重的状态,法国首相Dominique de Villepin请求政府每年划拨7000万欧元紧急资金,用于修复情况最恶劣的建筑,以防法国的历史遗产倒塌殆尽。

    同时,法国政府早已启动了项目来出售一些被各政府部门占用的历史建筑物。根据2006年的一项研究,法国政府拥有价值超过480亿美元的不动产,包括那些被认为是无价的建筑,如巴黎圣母院;其中大概价值190亿美元的历史建筑被用作政府办公楼。目前,法国政府已售出了超过16亿美元的历史建筑,去年一年就超过8亿美元。法国财政部监察历史建筑交易的官员丹尼尔·都柏斯希望此计划能以目前的进度持续数年。

    出售历史建筑得来的钱,大部分都交给最后一个控制该建筑的政府部门,但是交易所产生的15%的收益要上缴给法国政府,用以平衡国债。法国财政部长表示,以任何价格来出售这些建筑都不存在问题。而某些批评者则认为对于被出售的历史建筑,政府没有提供足够的信息及宣传,以至于它们没有卖出最好的价钱。

    但并非所有人都欢迎政府的这种行为。法国蒙田研究机构在一个报告中批评法国政府产生于去年的这个项目,认为法国正在出售遗产的行为,只是“对市场的一时之念,而对于法国遗产的管理没有中长期视角”。

    未知将来之用

    在过去20年里,法国政府已出售了10所巴黎的“官邸”,都是18、19世纪的大厦,一度曾是法国贵族的家——对于这些极少易手的不动产,现在的交易步伐前所未有。目前在法国政府出售名单上的是Hotel de Noirmoutiers的附属建筑物,这是设计法国总理府马蒂尼翁宫的18世纪建筑家Jean Courtonne另一份杰出的作品,一战时期的法国英雄福煦元帅曾在其主体建筑里安享了晚年。

    要购买法国历史建筑,竞标者必须首先支付一笔可观的定金,并且一旦未获得理想竞价,政府保有撤回任何拍卖品的权利。2005年法国政府出售一所17世纪的修道院时就出现过这种情况,此修道院曾是法国司法部的改革学校。而一旦建筑成功售出,涉及到该栋建筑的政府部门会有3年的时间从中撤离,但在此期间,政府部门需向新的所有者支付租金。

    只有少数个人买到了这些历史不动产。法国亿万富翁文森特·博洛雷花了1000万欧元买下了一所面朝布洛涅林苑的别墅,它一度属于贵族诺阿耶家族。而蔚蓝海岸地区的几栋别墅最终有望卖给俄罗斯的亿万富翁。整体而言,最大的买家是国外的私募股权基金和退休基金,寻求稳固、长期投资或是一些短期资本收益。

    2005年,纽约韦斯特布鲁克集团从法国政府手中购买了玛德莲教堂附近的一所奢华办公楼——处在巴黎心脏地区的拿破仑时代的新古典主义教堂。全球私募股权投资基金公司凯雷集团的欧洲房地产部总裁艾瑞克·萨森认为,所有的历史建筑地理位置都很优越,全是不动产中的珍宝。凯雷已购买了几所法国的历史建筑,其中一栋位于巴克大街拐角的庞大建筑花了1.65亿欧元,集团计划将其改造成奢侈品商店和超一流的办公室。

    很多投资者购买历史建筑仅出于很模糊的概念,而购买者如何使用这些不动产,法国财政部长表示政府并不关心。“最后的所有者不能推倒建筑,也不能任意涂改色彩,或是在花园里建造塔楼”,法国财政部的一位官员表示,“但只要他们遵守规划法案,想经营任何事业都没问题。”

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