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未雨绸缪 化解贫富过度分区
 
http://www.aaart.com.cn/cn/critique 2007-1-8 10:53:19  来源:中国房地产报 作者:
 


  《新华每日电讯》2006年底的消息说,今后法国房地产商想在某个区域开发大型楼盘时,必须向法国政府承诺其所建住宅含有一定比例廉租房,否则他将无法实施楼盘开发。

    将廉租房建在普通住宅区,使低收入者和高收入者“同在一个屋檐下”,为的是改正35年前法国在经济高速发展中匆忙建设所犯下的错误,也是对不久前发生在贫民区的法国骚乱的重要反思。2006年10月,巴黎等地在骚乱一周年之际,再次发生了焚烧车辆和袭警事件。

    然而类似的错误正在今日中国的城市化浪潮中频频发生,这就是贫富分居的现实。资本的力量正在发挥越来越强有力的“筛选”和“挤出”效应,将城市中的穷人一圈一圈地往郊外挤。而我们的精英阶层对此似乎还缺乏足够的警醒,表现之一是有房地产商公然宣称“没有责任替穷人盖房子”,而各城市政府的规划潮流,也正在使城市朝着整齐划一的“现代化”步伐迈进,“城中村”在一些人的眼里成为城市现代化的“疤痕”和“钉子”,必欲以“力拔山兮气盖世”的魄力除之而后快。

    应该说,贫富分居现象在现代社会的城市化运动中有其必然性,可以说它是现代性的必然副产品。城市的现代性主要表现在三个方面:城市功能分区;大规模的改造和规划运动;摩天大楼取代和部分取代传统的平房和小楼。这三大潮流,本身就可以起到节约土地、整合资源、节约交易成本的作用,但它最大的副作用,就是无可避免地形成贫富分居现象。

    中国古代城市没有功能分区,皇帝所占的中心地位也只是一个象征,王侯将相与引车卖浆者流比邻而居乃是城市生态的基本格局。城市功能分区,特别是城市摩天大楼逐步取代平房和小楼、房地产商的大规模房地产开发取代公民自建房屋模式之后,城市的居住和生产空间发生了革命性的变化。一是居住空间和生产空间发生了巨大的分离;二是开发商在开发楼盘时,通过对目标人群的定位和不同定价,使相关的楼宇乃至社区实现了资本对人的“身份鉴别”和筛选,在同一栋楼内乃于同一社区实现分富混居的现象已大为减少。即使在一些政府行政命令要安置部分回迁户的楼宇,要么是穷人付不起高昂的物业费而搬出,要么是富人忍受不了低劣的物业管理而搬出。真正实现同一楼宇内的均衡居住,往往并不可得。

    第二个方面,是城市功能分区和大规模改造和规划运动,使得政府和开发商都过分追求眼前的、短期内的 “区域价值”,追求土地和楼价的高品位高回报,而忽视区域长远的生态平衡。甚至视原住民组成的“城中村”为城市现代化的障碍,尽一切可能改造而后快。

    在一圈又一圈的往外“挤出”效应中,城市的贫富分区现象得到不断的强化和固化,它极大地增加了城市的交通压力、出行成本,也提高了富人本身的城市生活成本。但最为可怕的是它限制、阻碍了城市穷人与富人之间的文化与经济融合,使贫富之间的文化鸿沟和经济鸿沟越拉越深。而穷人的郊区化和被边缘化生存又进一步提高了其改变命运的成本,其发展机会越来越少。久之,城市贫民区的失业、贫困和犯罪问题成为痼疾,底层贫困人士特别是其第二代对社会的仇视心理也不断地萌芽和发展。这是城市和文明社会不堪承受之重。

    贫富分居作为城市现代化的一个重要副产品,某种程度上具有不可避免的特征,但是,事实表明,政府的纠偏不仅是必要的,而且也是可能的。

    如前所述,硬性规定贫富居民同居一栋楼未必现实与合理,比较理想的办法是实现“大混居,小聚居”。在较大的范围内实现贫富混居,在较小的范畴内则尊重“物以类聚、人以群分”的经济和文化规律。像天津市,规定经济适用房必须散落在一些相对高档的楼盘区域内,实现功能互补、互惠共生;像北京最近广受关注的广渠路36号地招标,就不再沿用以往的价高者得,而是除了地价,还要充分地考虑小户型占比以及楼价水平等因素,防止楼价的一路飙升;另外,像北京宣布从2007年1月开始全面实行的公交优先战略,公交票价无论空调还是非空,起步价一律12公里1元、12公里以后每增加5公里票价增加0.5元(一票制则为全程1元),而且刷卡消费成年人4折、学生2折,如此低廉的票价不仅对于治理首都成“首堵”的城市交通痼疾具有重大意义,对于降低穷人的生活、就业成本更具有重大意义。

    但仅有上述两点是不够的。还应该有两项硬指标,既是对政府的约束也是对开发商的约束。第一项硬指标针对城市拆迁。对于拆迁户达到一定数量的,必须保证有足够的小户型让愿意回迁的拆迁户基本上用拆迁补偿款就能买得起迁得回。这样做一方面尊重了原居民的文化感情和习惯,也防止相当一部分人被迫外迁,还有助于本地文化和外来文化的融合。第二项硬指标针对向农村征地。现行法律规定村民土地归村集体所有,因此,在城市化扩张过程中,应该从法律上规定必须保留一定比例的土地,供村集体自行进行房地产开发,一方面用于村民自住,另一方面也允许村民对外出售,政府应该承认完全产权。在此比例范围内的房地产开发,政府不要垄断土地一级市场,而是参照周边平均地价,在村集体开发房地产过程中征收土地税。

    上述两种做法,既能有效保证城市原居民和农村原居民能够分享城市现代化的果实、积极主动融入城市现代化建设,也能有效地缓解现代化过程中的贫富分区与贫富隔离,对于城市的和谐、稳定、可持续发展善莫大焉。

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