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北京地产市场强龙压过地头蛇
 
http://www.aaart.com.cn/cn/critique 2007-5-15 12:31:30  来源:中国房地产报 作者:
 


  在“房价问题就是政治问题”的窗户纸被捅破之后,一些地方已开始以行政手段来干预房价。在最先提出房价问题政治化的广州市,广州国土房管局日前发布的《2007年3月广州市房地产市场分析》显示,当月广州十区一手住宅均价出现大幅度回落,与2月相比,每平方米下跌近700元,而中小户型均价更是环比下降887元。不过,广州市的住宅均价仍达到7029元/平方米。

    近期,上海、北京分别有地方官员因土地和房地产问题而被调查,有媒体对此分析,中国是在房地产领域里继续“打老虎”,通过有重点地抓腐败典型,来敲打过去政商利益结合紧密、权钱交易频繁的房地产市场。在当前环境下,相信没有哪个地方政府会把房价高涨再作为经济发展指标或者政绩指标,尤其是作为标志性城市的北京和上海。

    但对于北京来说,要使具有政治标杆意义的房价下降,要比全国任何一个城市都有更大的难度。2006年的数据显示了北京房价的顽强上涨。原因在于,北京市除了有一般房地产市场的特点外,还有其独有的复杂性——大量的中央机构、垄断企业和行业巨头总部的存在,使得北京房地产市场的问题成为全国最复杂的。

    新华网日前的一篇文章分析了北京房价:今年1~2月北京商品房销售面积同比大幅减少,其中住宅现房销售面积大降71.4%,期房销售面积大跌42.4%;同期建房数据显示,这两个月北京商品住宅竣工面积同比大增37.8%。是否开发商“捂盘”销售,借此哄抬房价呢?但按统计局公布的数据,北京这两个月商品住宅空置面积却减少了68.2万平方米。这一进一出,北京就有113万平方米已竣工商品住宅既没售出又没空置,就此“消失”了。新华网的文章还称,去年全年北京也有已竣工商品住宅“消失”了,但总面积不到300万平方米。按照官方对空置房的定义,这些“消失”的住宅包括用于“拆迁还建,统建代建,公共配套建筑,房地产公司自用及周转房”。但据有关人士分析,这些“消失”的住宅实际上大部分成为定向内部销售的“特殊商品房”。

    2006年10月,北京市国土局一位官员表示,截至当年8月底,北京经济适用房完成供应286公顷土地,为年度经济适用房用地计划的93.3%,占同期供地总量的30%,比例之高前所未有,但老百姓感觉经济适用房比例远没有这么高。对此这位官员坦言:经济适用房用地中是包含“符合经济适用房政策的用地”的,后者占了经济适用房供地的大部分,而“这部分用地是直接面向强势机构职工的,不向北京市民销售”。

    身为首都的北京,需要向哪些“强势机构”提供用地?北京市“消失”的已竣工住宅,相信就有相当一部分来自上述“非市场化”用途的住宅,而“央产房”是其中的一大块。

    在市场化与非市场化部分都很巨大时,北京房地产市场需要警惕进入这样一种恶性循环:房价上涨,进一步刺激“央产房”等非市场房建设增加,这将减少其他市场化的可使用土地供应,土地供应减少将进一步刺激房价上涨。从这个意义上看,北京的房价不只是北京的事,北京市房价过高的板子,也不能只打在北京身上。

    (作者为安邦集团研究总部高级分析师)

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