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地荒、信息与集约化
http://www.aaart.com.cn/cn/estate 2005-8-15 18:09:45 来源:中国房地产报国际网站 作者:实建


      在近年来政府与市场博弈、住房价格逐年上升的过程中,城市用地紧张的表面现象确实会被用来作为高成本的理由,更有万言上书和“城市地荒论”等言论都在社会层面引起了人心浮动,就连地方政府也都被这些现象和观点所迷惑。拿不到地或者拿地不方便,甚至暗自囤积了土地并算计着攥住房价的一些开发商,也都把开发建设用地定义为高成本的属性。这里面有城市土地资源实际不足、公众信息的社会透明度较低,以及区域控制性规划的理念和指标设定过于理想化等问题。
   前一阶段各城市的土地利用规划纷纷出台,规划预期到各大城市近期的土地储备还比较充足,各地城市的用地一般会有近十年的储备和开发量。如果土地成本占房价的三到四成的计算是准确的,则决定房屋价格的主要因素就依旧是市场的力量,而土地价格不是其中最根本的。从现在起,各地的国土资源部门对所谓“地荒导致房屋价格上涨”进行驳斥的同时,国土部门将按照中央政府指示增加土地供应,并尽可能清理逾期不开发的土地,把土地变成房子,满足城市普通消费者的住房需求。
   “地荒论”之所以能够传开,与政府和社会之间的信息不对称、交流渠道不顺畅等有关。每当流言普遍传播开来的时候,一般社会成员无法获得准确情报和数据,不少政府的直接归口部门也多含糊其辞、作不出详尽的解释。同时,产业的明星又常常以积极而热情的状态面对市场大众和媒体,媒体则热衷于宣传和“解读”相关政策,那么在缺乏政府部门的权威确认的情况下,这些信息就被广为利用或被当成了市场的背景而影响社会舆论。
   经过十余年的发展和完善,一些大城市的历来比较含混的土地供应信息也在逐步透明起来。加大信息的透明度,建立畅达的土地信息平台,为社会受众提供畅达的相关开发建设数据,是令“地荒论”无以立足的有效办法。有关城市的土地管理部门针对城市土地的储备情况和发展计划,适时发布土地开发和规划信息,例如,北京市的土地供应总量经过测算在未来十年能够满足住房普通消费者的需求。在房地产市场的土地需求和普通民众住房需求两者都需要加以引导的情况下,由政府的权威部门向社会发布准确信息,正确引导市场和社会舆论,使得居民能够做出准确判断,从根本上说,是一种符合社会需要、满足公共利益的根本性措施,以及建构公平和谐社会的必要保障。
   总体上看,我国一部分城市的土地资源比较紧张,城市实际上是不能够无限制地扩大的。由于城市土地属于紧缺资源,它的价格也必将不断提升。而有效利用有限的土地资源、开展集约化的规划控制,是政府主导的城市规划所应当尽早关注的,同时也是解决各大城市未来用地紧张问题的主要途径。
   我们应当反思城市的空间密度,采取有效的措施提高土地利用效率,实施土地集约化,进行合理的高密度规划设计,适度提高建筑密度。比如上海城市区域的土地有史以来便是稀缺的,会越来越少。广州市原本就是一座空间狭小的城市,城市的高密度形态有其自身的必然性;北京市也面临土地紧张的问题,急需进行有效利用。由于这些城市的政治、经济和文化等方面的优势吸引了大量的人口进入而导致原本面积并不宽裕的土地将愈加不足。因此,在这些城市运用集约化的方式利用土地具有非常现实的意义。
   在不少城市的一些区域控制性详细规划当中,单纯追求理想目标的规划态度决定了节约土地的理念和预见性常常被城市利益或者理想的“终极式蓝图”所取代,固有模式和指标体系掩盖了许多可能的未来城市土地资源短缺问题。
   应该对用于住宅区建设的土地利用成本和开发强度进行全面而综合性的考虑,结合城市实际的土地资源状况,采取多元化的分析方法对各项技术指标给予落实,既要能够处理解决现实的土地储备和开发间的矛盾,也要了解和把握未来的资源配置与合理运用,同时合理安排城市公共服务配套设施,寻求城市住宅总体建设量当中大众化住房的合适比例关系,保证城市未来空间的良好质量。
   在各大城市建构可持续的土地利用和开发机制不应成为一种老生常谈,而且非常需要在现阶段给予更新的认识以及实际规划中的落实。为了城市的未来、保护并利用好现有的土地资源,使得后辈人的人居质量和城市发展空间有所保证,在控制性规划阶段就应有预见性地设定近期远期相互协调的控制目标,在保障基本居住品质的前提下,通过合理的测算和科学的决策,确定现阶段土地的开发强度,把握城市未来的发展用地规模,为今后的建设留出余量和可持续的发展空间。
 
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