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2006上海楼市八大猜想
http://news.aaart.com.cn   2006-3-23 12:01:42  一意 

    中国建筑艺术网讯:
2003年和2004年的春节,上海市民的春节楼市成交惨淡24套,上海全市交易新建商品房仅24套,这是2月1日—春节假期后上海地产交易恢复首日的交易量,较去年同期下降竟达70%,无疑震惊了市场。
 
有2005年那样“排山倒海”的政策出台后,一些体现节能省地意图和规范市场秩序的政策、措施出台。如控制套型结构,控制高档商品住房开发,鼓励中低价位、中小套型住房开发,推行实名购房制度,限制内部认购等。使得人们对于房地产市场的关注有了变化,有人关注保障,有人则关注理财。不论上海房地产市场如何变化,在实施房地产调控过程中,更多的房地产理财观念深入人心。
 
文化品牌将打破区域概念
 
上海的房地产市场经过这几年的翻云覆雨,不仅仅要投资者在实战中总结经验,越来越多的人注重地产项目中最重要的东西-文化和品牌,置业者的投资眼光将看得更长远。
 
上海近年来一直在进行城区的扩建和改造,市政规划及市政建设的交叉作用,使得一些地区的价值得到提升,房地产传统区域地位发生改变。如上海市政府规划的12个现代服务集聚区(尤其是大连路沿线、苏州河沿线、张江地区、五角场新江湾等地区)会形成新的房产概念高地。
 
而重塑的这些文化内核板块,不仅能够带动周边楼宇的升值机会,再加之市政规划的密集投入及服务产业比重的加大,都将会给这些区域板块带来升值潜力。
 
 
重振消费信心是行业重点
 
2006年将是鼓励住房消费年。这里的住宅消费是指普通商品房消费,尤其是自住性的商品房消费,这多少定下了2006年的政策走势和取向。
 
此外,2005年的宏观调控导致房产投机者基本绝迹、不成熟的投资者也大多退出市场,在这种情况下,2006年有望取得好成绩的商品住宅将是那些与动迁、首次置业和改良型置业等刚性需求相匹配的楼盘。
 
2005年的统计显示,绝大多数行业的企业家信心指数比年初有明显回落,房地产业跌幅居首。三季度,上海房地产企业景气指数也下滑至124.6,比二季度下降9.9点,比去年同期下降29.4点。
 
上海的制造业优势正在逐步减弱,而服务业的优势开始显现。服务业的转折趋势去年已经开始出现,上海市服务业景气指数回升,反映出新兴服务业迅速发展的强劲态势。
 
开发商淘汰力度加大
 
国内目前有房地产企业3万多家,但是行业却基本呈现出散小差的状态。2004年6月、2005年10月,国资委先后圈定了13家主营业务为房地产业的中央企业,国资委191家央企名下共达1800亿元房地产公司的资金,将被这13家企业整合。
 
这表明了一个迹象:随着市场的推进和企业整合力度的加强,2006年国内开发商的淘汰力度将加大。上年度房地产领导品牌——中海地产、招商地产、华侨城和保利地产等在内的央企也进入了品牌前十位。4家央企房产资产规模合计近500亿元,年销售额合计近200亿元。这4家央企不仅实力雄厚、历史悠久,而且在客户关系上获得良好的美誉度和忠诚度,位居中国房地产品牌价值的前列,上海、天津、北京都出现了大型的国企重组,这种趋势也表明政府希望让大型房地产国企承担更多的社会责任。
 
 
开发商利润率下调
 
不管是被动性的房地产结构性调整导致的利润率下降,还是市场压力下开发商的主动调整,开发商利润率必须向下调整,否则调控力度不会弱化。
 
随着土地交易的规范化和透明化,土地成本大幅提升,房地产利润率势必出现下调。此外,2006年房地产价格将趋于稳定,开发商任意调价以获得高额利润的现象也将得到有效遏制。还有财务成本的增加,不可预见风险因素都会使利润率回到合理区间。
 
融资多元化成必然选择
 
2006年,开发商需要注意分散企业风险,加强企业在产品类型、区域类型的选择和融资渠道上的多元化组合,避免风险过于集中给企业造成危害。事实上,2005年这一趋势已有显现;复地、大华、绿地等纷纷在内地二三线城市布点拿地,不少开发商由原来的集中住宅开发转入商业、办公楼、配套商品房的开发,正是顺应了这种多元化的需要。
 
房地产金融从2004年未引起重视,到2005年热门火爆,进入2006年将进入实质推进的阶段。2006年,我国金融业全面开放,利率、汇率改革日渐迫切。在这样关键时刻,银行必将审慎对待信贷风险,作为贷款主要去处之一的房地产开发贷款也将受到影响。
 
营销开始精耕细作
 
2005年的宏观调控将给房地产营销行业带来一个转折,消费者的购房意愿持续低迷,营销代理公司不得不想尽办法,发掘各种营销方式和手段,以鼓励消费者的购买欲望;营销工作也将进入新一轮精耕细作的时代。
 
此外,房地产市场的发展也使得代理商的角色发生改变,开始往前端后端延伸。从以往单纯的项目策划和代理销售,进入到需为开发商提供房地产金融、政策解读、法律咨询和资源整合等各方面的解决方案。营销行业开始由单纯的代理销售,转变为与开发商共担风险、共享收益的合伙人。
 
海外资金撤离上海住宅市场
 
海外投资者分为机构投资者和个人投资者。机构投资者主要是国外的基金和投行,比如大摩、美林和高盛等,这些大机构的动向往往具有风向标的意义,2003-2004年在上海购买了一些高端住宅和写字楼;而到了2005年基本上收购的全部是写字楼,表明已经意识到住宅投资的巨大风险。那么,2006年这些大型的外国投资机构又会做怎样的行动呢?继续投资还是持币观望?
 
 
境外个体投资者是上海市中心高端楼盘消费的主力军,甚至在去年宏观调控以后,仍然有相当数量的港台同胞和海外华人以及韩国人逆市购买市中心高端房产。这些境外个体投资者对楼市的价格会产生一定的影响,当然也和他们对人民币进一步升值的预期有关。
 
占地稀有资源的豪宅投资价值若隐若现
 
不久前结束的全国国土资源厅局长会议传出重要信号:预计2006年全年乃至更长一段时间,土地市场供求关系仍将偏紧。而2006年继续停止别墅类土地供应,也将使别墅市场继续分化。高端别墅由于其产品的稀缺性继续保持紧俏,一定有产品逆势成为2006年的市场亮点。
 
随着都市精英对于生活、休闲的要求不断提高,豪华住宅成了他们理想的居所。在他们眼里,顶级的房子并不难得,天然的河流、湖泊,大面积的森林绿地,珍贵的土地才是最稀缺的资源。

正是这种土地和自然景观资源的稀缺性,致使近年来豪华住宅价格直线上升,而其购买者基本都是实力较强并有自住需求的人群,他们对于成本以及价格敏感程度并不高,这也使得高端住宅市场可以很快从宏观调控的影响中调整过来。

 

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