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国土资源部瞄准“类别墅”
http://news.aaart.com.cn   2006-4-20 12:44:16  陈红艳  中国楼市

    中国建筑艺术网讯:   打“擦边球”、批租“类别墅”用地进行别墅开发的现象,今后将有望得到解决。

  日前,国土资源部相关负责人表示,今年年底国土资源部将出台文件,对别墅进行准确界定,并对高档住宅和别墅用地进行不同程度的限制。该负责人同时表示,独门独户独院、占地面积过大、容积率过低的住宅,今后可能要纳入别墅范围加以严禁。同时,也不排除将目前在北京、上海等城郊大量兴建的TOWNHOUSE、低密度花园洋房纳入高档房并进行供地限制。

  尽管2006年仍然是继续严控别墅类新增土地供应,但2005年的供应情况表明,目前的别墅土地储备用地足以支撑未来三四年的开发。

  业内人士表示,“别墅市场的开发量仍然很大,今后还会有别墅不断冒出来,类别墅项目也会很多”。因为,国土资源部对“大户型低密度住宅”和“别墅”并没有定量区别,这似乎给一些开发商留下了操作空间,也很可能导致一些别墅开发商以“类别墅”的名义圈地。

  限制“类别墅”

  据了解,目前正在开发建设的别墅项目用地的来源主要有三个:一是在2003年之前就已经规划立项,现在正在开发中的;二是部分以公寓立项的土地,被开发商“先上车后买票”盖成别墅之后,再通过补交罚金等手段合法化;三是“打政策擦边球”,借低密度住宅之名低成本拿到土地,再建高档豪宅。

  而这也正是当前和今后一段时间限建豪宅政策无法回避的一种尴尬。

  对于这个问题,有市场人士表示,首先政府要严控高档别墅用地的政策,通过提高容积率的形式严控别墅及高档住宅。这样就避免开发商对别墅进行“再创造”——在政府规定的容积率之内做一小部分别墅及高档住宅。“打别墅概念界定不清的‘擦边球’,以低密度住宅、花园洋房的名义拿别墅用地的情况,在许多城市都存在。”中房指数研究院(华东)副院长陈晟曾表示,对别墅用地概念的清晰界定,一方面可以使别墅用地禁批令行使得更为彻底,另一方面有利于实现中央的整体市场调控原则,避免少数人大量占有土地资源。

  北京维多利亚花园项目的营销策划总监李利则表示,从建筑形态上来看,联排、双拼住宅以及TOWN鄄HOUSE项目本来就不属于别墅,而对他们被称为“别墅”都是开发商为推广项目所采取的手段,这些住宅占地面积相对较大且密度较低,所以划入高档住宅进行土地供应控制是比较合理的。“目前之所以会出现这种情况,主要是别墅开发的利润使然。如果不能解开这个怪圈,仅改变别墅的含义,难以真正起到保护耕地的作用”。

  对于今后如何界定别墅用地的界线,国土资源部有关负责人向记者表示,“目前对于别墅用地还没有明确的界定。而一些联体别墅、双层别墅、TOWNHOUSE等,应作为低密度住宅,可以纳入高档住宅或高档公寓的范围。国土资源部将认真进行界定,对别墅进行界定,以便于政策的执行。”

  他指出,现在土地规划、管理很分散,这种多头管理的体制给违规行为提供了生存空间。

  严把供地关

  4月4日,国土资源部公布的2005年全国土地利用变更调查结果显示:截至2005年第三季度末,全国供应商品房建设用地共约3.7万公顷,其中普通商品房用地约占30%,经济适用住房用地约占10%,别墅、高档公寓用地约占0.16%。2005年我国固定资产投资热度未减,建设占用耕地问题依然严峻。“但实际上从国土资源部赴各地实地调查的结果来看,全国已经批出和正在批出的别墅、高档公寓用地要远远高于这个比例”。

  国土资源部有关负责人说,今后对于违规批地行为,国土资源部将进行严厉查处。而对于那些通过正常渠道获得土地的项目和已经批地的立项项目,应该按照别墅用地标准开发。现在我国建设用地资源紧张,别墅、高尔夫球场等用地事关国家利益,国家今后会更加重视。

  他表示,“十一五”是我国经济快速增长、对土地需求量较大的时期,用地紧张的局面短期内难以改观。随着社会主义新农村建设的推进,如何确保1.2亿公顷的耕地保有量不减少,如何加强新农村建设用地管理,如何统筹城乡、调控好建设用地总量,都将是严格管理土地面临的突出问题。“因此,各地政府应当鼓励节约、集约用地,同时可以考虑从地价收益上对高容积率的用地者予以补贴,对TOWNHOUSE、低密度花园洋房、主打公园地产的一些占地面积过大的项目予以限制。”该负责人说。

 

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