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三大因素导致韩国房价暴涨
http://news.aaart.com.cn   2007-4-18 9:32:24    新京报

    中国建筑艺术网讯:

    事实上,韩国此轮房价飞涨起自亚洲金融危机之后,当时韩国房价下跌近一半。为扶植建筑业,1997年韩国政府放宽了公寓转让限制,此举虽然成功搞活了韩国房地产市场,却助长了房地产投机。

  2000年1月至2005年6月的5年半时间内,首尔等9个地区公寓的平均售价上涨了2.8倍……

  老百姓热衷不动产

  首先,韩国人和其他亚洲国家的老百姓一样热衷于购买不动产。最近一项问卷调查显示,90%的受访韩国人表示,如果有剩余资金他们愿意投资房地产。而这样的心理是抬升房价最重要条件。房地产行业分析师金桂珍说:“2006年房价上涨是因为人们持续把房产当作最为有利可图的投资选择。在充足的货币流动性下,更多人购买房屋,而高需求和低供给导致的结果就是房价高涨。”

  另一方面,大量投资不动产也显示出韩国国内货币流动性过剩,人们对于韩元的信心不足,更愿意转换成投资品种以保值增值。

  人口集中供应量不足其次,韩国人口过分集中,韩国房价最高区域在集中了韩国人口近一半的首都首尔,在城市地区的房屋需求增加引起的供应量不足。目前,在首尔部分地带,房价上涨率最多达到通货膨胀率的7倍。在首尔市以及首尔附近的地区,房价的增长速度又比其他城市来得尤为迅猛。在首尔,普通公寓的价格2006年上涨了19.7%,而在邻近的京畿道,房价增长率达到了20.2%.在首尔市繁华的江南区,2006年房价涨幅接近25%,达到全国房价平均涨幅的2倍。对于江南区飙升的房价,就连著名韩国演员裴勇俊都觉得不能接受而想要搬家。

  投机带动羊群效应

  当然,韩国房价的上涨也不排除投机因素的影响。韩国的富裕人群成为房地产投机的急先锋。韩国政府提出,高房价是强大的“房地产势力”———部分建设企业、金融机构、房地产中介和房地产媒体故意哄抬的结果。投机的最大特点是羊群心态,广大工薪族纷纷跟进,房价自然水涨船高。

  例如,在房地产投机活动猖獗的韩国首都首尔江南区,就出现了一个“富婆炒房团”。这一批富婆斥资10多亿美元,相互勾结,哄抬房价。据统计,2000年该地区平均房价在每平方米300万韩元左右,到2005年初涨到了1000万韩元左右,5年时间涨了3倍多。但是韩国政府此前在调控房价时过多的考虑了投机因素,而忽略了其它因素,采取了一刀切的抑制房价需求的政策,而没有着手增加供给满足需求。

  每项措施在短期内都显示出了一定效果,但是过不了多长时间房价又开始上升。例如,在2006年11月韩国房价出现16年最高月增速之前,韩国政府5月份的平抑房价措施一度取得过不错的短期效果,首都首尔以高档住宅闻名的江南区的平均房价当月就下跌了0.29%。在江南开浦住宅区,面积在40平方米至57平方米的小户型公寓价格1个月内下滑了2万美元。但是房价在经历短暂的回调后,又很快以更快的速度攀升。

  政府虽急减了住宅的供应量,但由于开发计划的泛滥和投进天文数字般的巨额土地补偿费用,从而巩固了“房价暴涨的结构”。

  政府在2003年~2005年间投入的政府补偿费就达37万亿韩元,预计将来会达到数十万亿韩元。

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