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地产六大热门预测 猜想鼠年房产路在何方?
http://news.aaart.com.cn   2008-4-18 12:14:00    中国建筑网

    中国建筑艺术网讯: 进入2008年,诸多的话题总离不开这个当前的热门词——房地产,就连红遍大江南北的春晚也把房地产搬出来了,小品《梦幻家园》指责开发商与广告商联手欺骗购房者,同时也串了不少当前房地产界的新名词,房地产的热门度由此可见一斑。那么,关于2008年的房地产发展情况,坊间都有哪些热门预测?

  预测1:市场上缺的不是住宅而是商业地产

  2007年年末,受国家房产新政及数次加息等财政政策影响,住宅市场一片萧条景象。想买房的只好继续观望,迟迟不敢出手。但另一方面,商业地产方面的情况则相对乐观些。年前,央视新闻频道的《新闻调查》采访了地产人物潘石屹,当主持人询问潘石屹会不会继续进军住宅市场时,潘表示,中国的住宅市场在过去十年时间有了很大的发展,规模、住宅的质量都提高了,但中国的开发商很少有人把资金和精力专注在写字楼和商业地产项目上,对写字楼和商业地产的研究也远远不够,所以他们在两年前就把目标开始转移到写字楼和商业开发上。

  而潘石屹也表示,在过去的几年时间里,他们已经在商业地产投资方面积累了一定的经验,也为公司的股东创造了价值。所以,目前他们不会考虑大规模进军住宅市场,他们的原则是“市场上面缺什么,我们就做什么”,也就是说,潘石屹看好未来的商业地产,并将公司重心仍然放在商业地产投资上。

  诚然,市面上的住宅数量确实不缺,如果把经济适用房一并计算在内,目前的住宅数量已颇为可观。但是,由于房价问题,买得起房子的仍是少数,于是就出现一大堆人没房住,一大堆房子没人住的尴尬局面。

  预测2:土地价格必然回归理性

  对于2007年的土地市场,有人是这么形容的:“前半年地王频出,后半年流拍不断”,土地市场在去年上演了一出惊心动魄的大戏,而最终以超级冷门的结果收场。如果2008年的土地市场还持续这种不景气状况,对整个经济形势意味着什么?

  对此,国内房地产大鳄普遍认为,2007年,前三个季度的确是中国土地市场最疯狂的几个月,在这几个月中,土地的楼面价高出了周边项目的售价,这种现象被归结为是“面粉的价格比面包的价格贵”,这是不正常的,是失去理性的,一定是会回归的。“但是,地价下跌对房地产的发展和中国经济来讲不是坏事,是好事。”

  从厦门本地区的土地市场看,今年岛外的土地将继续放量,特别是翔安、同安等的土地将有一个量的突破,至于土地拍卖价格,从去年年底岛外几块地块的流拍结果看,土地价格应该保持一定高度,不会出现太大范围的涨幅。

  进入2008年,土地价格必然逐步回归理性,这是多数人的预测。有关专家表示,随着金融、税收政策的继续贯彻落实,2008年住房投资、投机需求将受到进一步的抑制,住房资源将逐步得到合理配置,房价可能会逐渐向理性回归。

  预测3:地产股涨跌不再一致

  过年前,中国A股疯狂下跌,只是在农历二十八有了回升,之后又进入震荡。而地产股在此之前已经有了很长一段时间持续下跌的态势,有观点认为,地产股总是先于大盘下跌。前段时间,有网友把地产股下跌的问题扔给了潘石屹,潘总对此做出的解答是:每一支房地产股背后公司的情况都不一样,每一家房地产公司开发的战略也各有不同,有的是侧重于大盘开发,在郊区开发;有的则是聚焦在商业地产,城市繁华地段的开发;

有些公司是注重盈利和资金的周转速度;有些公司则擅长土地储备……政府在过去一年时间出台的政策对不同类型房地产公司的影响是完全不同的,例如,国务院出台的“两年不开发的闲置土地要无偿收回”的政策,对那些有大量土地储备,两年之内无法开发完的房地产公司就会是很大的打击,而对一些土地储备少的公司可能就不会有什么影响。但我看到的现在房地产股票的情形是要跌一起跌,要涨一起涨,这可能是不正常的现象。

  虽然过年前,在大盘大幅调整阶段,沉寂许久的房地产板块有逐步复苏的迹象,如华侨城、保利地产、金地集团都曾在盘中出现过7%以上的涨幅,但一荣俱荣,一损俱损的现象则变得愈发明显,地产板块股票要么全部领涨,要么全部领跌。

  但是,潘总说的有道理,地产股涨跌一致的情况其实是不太正常的,毕竟在目前的房产新政背景下,各个房地产企业的发展情况是有较大区别的。当然,由于房地产板块的规模比较大,如果房地产板块能够走出比较好的行情,无疑将可以对未来指数带来比较好的支持。

  预测4:物业税实行没那么快

  临到去年年底突然冒出了一个“物业税”,据说还是先拿商业地产开刀。自然,春节的热门预测也离不开这个话题,而讨论的结果是:估计暂时没啥大影响。基本上,多方观点均不看好物业税的实施,物业税可谓“雷声大,雨点小”。

  开征物业税是否能真正平抑房价?答案基本上是肯定的。目前税务界对物业税的概念也比较陌生,各国的叫法也不同,主要称“财产税”或“地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税值随房产的产值而提高。物业税是不动产保有环节的税收,对于房地产的影响是不言而喻的。

  但是,物业税到底会不会开征?答案基本上都是否定的。因为征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费,否则旧的税费未除,新的税费又来,对于消费者而言,属于双重收税。

  其次,征收物业税的技术条件十分复杂。税基该如何确定,是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收?税率该如何界定,各地情况均不相同,到底征收1%还是征收3%,或者每年税率根据房地产价格的不同而变化?只要个人房产信息、房地产估值等有一项难以满足条件,就会掀起利益纠葛异常复杂的房地产市场的轩然大波。同时,要使得各方普遍支持物业税,最重要的就是使地方公共财政透明高效,使民众知道税收的用途。与其说物业税是对物业持有人的挑战,不如说是对地方政府财政公共性和透明度的挑战。

  预测5:中介还能走多远?

  去年,全国的房地产中介市场面临了一场严峻的考验,不少大中介承受不了资金链的断层压力,宣告破产,一时间,中介行业风声鹤唳,几个月不出单的情况比比皆是,大中介倒了,小中介也倒了。厦门中介还能走多远?这是房地产中介从业人士担忧的,也是普通购房者关心的。

  采访中,一些曾经购买二手房的买房者谈起房产中介时忿忿不平,“其实当初买房子的时候,感觉中介并没有做多少事情,一下就抽了好几万的中介费,着实心疼啊。”而中介人员也抱怨,“有时候陪客户看了几天的房子,腿都走麻了,而且光打的费就一两百了,最后,客户说不买就不买,拍了屁股走人,我们有冤都没处申。”那么,房产中介该不该存在,如何规范该行业,房产中介的生存之路还有多远?

其实,规范是首要关键词。春节前,厦门市出台了关于房产中介的新规定,《厦门市市场中介机构管理办法》具体施行内容要求今后中介执业人员应当取得相应资格而未取得者,不得从事中介职业,办法将从今年4月1日起施行。

  厦门市规定中介不诚信最高可罚款3万同时,办法对中介机构进行了严格定义,规定市场中介机构是指经工商行政管理部门依法登记设立,运用专业知识或者专门技能,按规定的规则和程序为委托人提供经济鉴证、咨询、培训、经纪以及其他有偿中介服务,并承担相应法律责任的法人或者其他组织,包括会计、审计等独立审计机构,资产、土地、矿产资源、森林资源、房地产、建设项目环境影响等评估机构,职业、人才、婚姻、教育等介绍机构,检测、检验、认证等鉴定机构,信息、信用、技术、工程、市场调查等咨询机构,共8大类。

  中介机构及执业人员在两年内两次以上被记入不良行为记录,行业行政主管部门应当将其记入向社会公布的警示名单,公布期限不超过两年。

  预测6:房价能降多少?

  房产投资更是三地的热门主题。去年,在全国房价日益飙升的带动下,各地房价也出现了较大幅度的增长,从之前的2000元/平米直逼5000元/平米。而去年年末的房地产市场的萧条景象同样波及漳州。不少原本打算买房的人揣着房款战战兢兢,一位姓陈购房者告诉记者,毕竟,房价涨幅波动频率却更具不稳定性。“现在能不能买房子”成了春节聊天的一大热门话题。

  根据市房地产交易中心的统计数据,去年高档住宅均价5257元/平米,同比增长8.35%普通住宅均价2982元/平米,同比增长15.61%。市场上,3000元以下的房子已经找不到了。江滨、城市中心区的房价突5500元。

  有人预测,今年第二季度开始,楼市将出现疯狂反弹,被强制压抑的需求或许将出现报复性增长。但是,漳州房价相比于厦门,属于“非敏感”族类,节奏上相对“慢一拍”是很正常的现象。

  所以,无论暴涨还是暴跌,房价都有一定的缓冲期,所以表现不会太明显,而且从投资氛围看,的楼盘投资氛围并不浓,而且近几年来,购房主力以本地为主,且多为自住,所以房价相对理性。

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