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房产税催生楼盘“夹心层”开发商很忐忑很纠结
http://news.aaart.com.cn   2011-2-17 10:47:50    重庆时报

    中国建筑艺术网讯:

 

    节前出台的一连串调控政策终于在节后开始“发酵”。

  虽然已经公布的重庆房产税并没有此前传说的那么严厉,但9941元/平方米的房价大限却让一部分楼盘陷入了尴尬境地。

  信贷的全面收紧对二手房无疑有着颠覆性的影响。二套房利率上浮20%,首套房也难贷到基准利率,银行的政策比新“国八条”来得更加猛烈。

  房产税“夹心层”三大特征

  1.建面均价超过9941元/平方米;

  2.总价500万以下;

  3.所推户型面积多在100平方米以上。 

  房产税“夹心层”

  “重庆房产税征收暂行办法”规定:个人新购的高档住房价格超过均价两倍(建筑面积9941元/平方米),按照0.5%税率征收房产税。全部独栋商品房收房产税……

  现在市场上就有这么一类楼盘,它们的建面单价绝大部分不超过11000元/平方米,却刚刚越过9941元/平方米的房产税起征点;在售或即将推出的房源又多为100平方米以上的大户型,即使购买者为首次置业,抵扣100平米免税面积,依然免不了要交房产税。

  此外,与独栋别墅瞄准的“金字塔尖”阶层不同,这些楼盘的消费者可以说是城市精英,富裕却依然精打细算。交了房产税不会“伤筋动骨”,但对每年几千甚至上万的税,仍然有点儿“心理障碍”。而让购房者倍感纠结的这类楼盘,也就顺理成章地成为了楼市里的“夹心层”。退一步就是免税,却又偏偏跨过了那道“分水岭”,无论它们是联排别墅,花园洋房或高层豪宅,都成了时下最尴尬的产品。

  案例》

  忐忑的“夹心层”开发商

  今年春节恐怕是吴天(化名)进入地产行业以来过得最不安逸的一个假期。《忐忑》,那首被网友们奉为“神曲”鼻祖的歌或许最能诠释他最近的心情。

  这一切都归因于重庆房产税,此政策将吴天所经营的楼盘从“抢手货”,顿时成为“尴尬”产品。身为营销经理的他感觉到了前所未有的压力。

  该楼盘地处南岸区,算得上“名头响亮”,目前主打的联排别墅前两次开盘均取得了半天之内“一抢而空”的销售佳绩。“买不到房的客户有些还闹腾,冲我们嚷嚷:‘买不到房叫我来干嘛?不行,你们必须给我弄一套,我要买!’”吴天说这话的时候,表情有些哭笑不得。但这样的“闹剧”还能在本月底项目再次开盘的时候重演吗?他自己心里也没底。

  “即将开盘的联排别墅,套内价格约12000元/平方米,折算成建面每平米10000元左右,刚刚超过9941元。”吴天担心客户对忽然而至的房产税一时难以接受,“我们的联排差不多200万一套,总价比较低,这类型的客户闲钱不会特别多,不算特有钱,若要他额外交税,而且年年交,心里肯定有抗性。不像那些买独栋的客户,上了500万这道坎,也就不关心这点儿额外的税了。”

  考虑到买别墅的购房者多数为二次及以上置业,按产权面积全部征税计算,该楼盘总价200万的别墅每年的税费应为1万元。换言之,除偿还贷款,交纳物管费,业主每个月还要为自己买的房交近千元的“租金”。开发商的担忧显然已在情理之中。 

  房产税“擦边球”

  处在“夹心层”中的开发商们难道就没有规避税收的空间?如何躲过房产税,这也是吴天最近几日与业内同行交流得最多的话题。

  “其实真要规避,方法多得是。”吴天说出了几种业内可能会使出的“擦边球”。

  一、抬高精装价格

  “重庆房产税征收暂行办法”明确指出,新购新建商品住房为装修房的,这部分价值在计税时予以核定扣除。这一条款无疑给了开发商很大的操作空间。将一部分房价移植到装修费用中,即能让总价不变,又能轻松将房价控制在9941元/平方米之内,避过房产税。

  二、赠树修建花园

  与精装有异曲同工,又不必装修那么麻烦,“赠树”是一个新招。联排别墅和花园洋房大多拥有前庭后院,开发商就以“赠树”的名义为购房者修建庭院,但事先需约定花园费用另计,这样同样能把一部分房款嫁接到花园修建费用中去。

  三、代交头几年房产税

  对于房产税,购房者显然还需要时间来接受。开发商适当提高房价,然后以代交头2~3年房产税作为优惠措施,吸引购房者买单。

  一个个看似极具操作空间的“擦边球”,但最后都被吴天一板子拍死了。因为他觉得,风险成本都很高。

  “假如实际1000元/平方米的装修标准,为了不交税,装修合同上硬写成3000元/平方米,保不准业主接房的时候翻脸,找来鉴定机构说你那装修根本不值3000元。虽然大家都心知肚明是怎么回事儿,但到时开发商也只能哑巴吃黄连,认栽!”建花园也一样,“接了房,业主不一定非要你开发商来修啊!”吴天说。 至于赠送税费,他更是坦言,“我们已经吃过一次亏了。”去年9月,吴天所经营的楼盘率先启动了秋交会攻势——买房就送契税。谁知道10月份政策突然调整,契税从1%提到3%,成本一下增加2个点。吴天认为,“政策的变数太大,谁也不知道以后房产税的税率会不会调整?”

  显然,在正招有难度,歪招有风险的两难中,吴天们还在纠结。他此时唯有相信楼盘的内涵能够打破“夹心层”的尴尬。

  现状》

  重庆还有多少“夹心层”?

  正在忐忑和纠结的,恐怕远不只吴天一人。

  据记者不完全统计,满足房产税“夹心层”三大特征的在售楼盘在重庆有16个。其中,联排别墅项目3个,花园洋房1个,高层豪宅则有12个之多,且大部分为滨江楼盘。

  房产税对它们影响几何?从近日的销控上足以“管中窥豹”。记者在北滨路某高层豪宅销售中心看到,公示的销控表上仍有不少成交。但值得注意的是,成交房源全都不看江!换句话说,卖出去的都是建面价格在9941元/平方米以下,不用交房产税的户型。与之形成鲜明对比的,应税房源无一成交。

  在记者随后走访的多个“夹心层”楼盘里,虽然应税房源也偶有成交,但都基本呈现出免税房畅销,应税房落冷的趋势。

  建议》

  开发商应直面房产税

  作为市内多家开发商的代理机构,中原地产所监测到的数据同样是高端物业表现不佳。“区县高端物业则表现不错。”中原地产重庆二级市场总经理肖仁启说。而对于房产税“夹心层”们所担心的购房者抗性,肖仁启认为,“房产税只会延长购房者的决策时间而已,但趋势不可扭转。”

  同时他认为,房产税对购房者心理层面的影响也极其有限,“能够首付100多万买联排别墅的人会太过计较每年1万元的房产税吗?也就是多交一份物管费而已。”

  此外,对于某些开发商想歪招避税的做法,肖仁启建议,“最好的应对之策就是直面房产税。”他说,重庆日益提升的城市价值决定了房价总体上行的趋势,房产税作为一种长期的税收制度终究会被购房者所接纳,而这段时间必定不会太长。

  二套房利率上浮20%

  首套房也难贷款

  中介:虽然房产税对二手房市场的影响甚微,但银行捂紧的“钱袋子”却限制住了中介前进的步伐。

  高利率吓跑购房者

  已经过了正月十一,二手房中介扎堆的南岸区某街道上,十几家门店营业的还不足一半。有的门上已赫然贴着“转让”。透过玻璃,里面的一切井然如昔,只可惜已人去楼空。

  在中原地产工作了近两年的张键(化名),对周围中小竞争对手的来去早就不为所动。然而,最近他还是有些沮丧。

  春节没回老家,又无出行计划,张健(博客)主动要求了假期值班,希望能多做成几张单子。可惜,他的努力并没有得到相应回报。“7天中虽接待过十几组客户,但都没有成交,开年到现在,我还没做成一笔交易。”张健有些发愁。

  话音刚落,推门进来一对年轻夫妇,张健快步迎上,“您好!想了解哪种户型的房子嘛?有没有中意的小区?”一番对话后,张健向这对年轻夫妇推荐了回龙湾小区一套套内面积67平米,总价63万的精装修两房。“回龙湾这套房子全朝中庭,而且装修得非常好,满5年了没有营业税。”张健卖力推荐,旁边一个同事也来帮腔,“确实装得好,绝对是年轻人喜欢的风格。这个价格在同品质房源中也是最低的了……”看出这对夫妇颇有兴趣,张健便立刻提出可以带其看房。

  但随后的一个提问,却让本来很有希望的生意悬在了半空。

  夫妇中的女方提出他们已是二次置业,想了解目前银行的信贷政策。张健利落地回答,“首付六成,利率上浮20%。”“20%?”女子显然吃了一惊,“国家的政策不是二套房利率上浮10%吗?”“现在所有银行二套都是上浮20%了,很多银行连首套房都要上浮10%~15%。”张健此番解释更让这对夫妇觉得难以置信。小声商议后,他们决定改日再来。

  临走时,张健塞上了自己的名片,并劝其留下了一个电话号码,以便有更好房源时可及时通知。恭送年轻夫妇步出大门,张健回头叹了一口气,“这是今天第二组听到高利率就打退堂鼓的客户了。”

  据他说,这样的客户几乎每天都能遇到

  中介放缓扩张脚步

  作为中原地产重庆二手房的“老大”,三级市场副总经理何伟坚更多关注的是市场大局。他告诉记者,“今年2月份,我们的成交量跌了一半以上。”他认为,银行信贷收紧是至关重要的原因。

  美联物业的经营情况也差不多。区域董事总经理缪鸿裕坦言,“2月1号到10号,成交环比1月萎缩了一半。”但状况显然在好转,他说,“之前犹豫不决的客户最近几天陆陆续续有成交,最近几天环比1月能够持平。”

  与何伟坚的看法不同,缪鸿裕认为银行利率上浮额度还不是关键,银行能否放贷才最要命。“信贷1月份就开始收紧了,今年总体来说都会趋紧。去年接的单现在还有好多没有放款,今年买房的肯定会有不少人贷不到款。”缪鸿裕说。

  而信贷政策收紧的还不仅仅是二手房市场的成交量,中介机构也因此放缓了扩张脚步。中原地产重庆二手房门店数量从去年年初的23家,激增到现在的63家,一年间翻了近两番。问及何伟坚今年还会否保持这样的扩张速度。他坦言,肯定要继续扩张,但会看3月份的经营情况再做具体部署。   本报记者 王迪

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