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住建部再发文 房价调控挂钩收入比渐行渐近
http://news.aaart.com.cn   2011-4-6 12:23:54  石俊  中华工商时报

    中国建筑艺术网讯:

[提要] 与此前各地普遍以GDP和人均可支配收入涨幅为参照不同,重庆市重新调整后的房价调控将与收入比挂钩。“重庆模式”是否将如一张多米诺骨牌,引发连锁反应呢?

  大限已过,房价目标调控却再起波澜。3月下旬,各地密集出台的房价调控目标,除北京提出“稳中有降”外均以“涨”为主。在住建部发文示意酌情调整已发布的调控目标后,与此前各地普遍以GDP和人均可支配收入涨幅为参照不同,重庆市重新调整后的房价调控将与收入比挂钩。“重庆模式”是否将如一张多米诺骨牌,引发参照物调整的连锁反应呢?

  专家表示,目前来看,居民收入水平难以划分和确定在统计上欠缺一定的可操作性。但值得注意的是,在这一轮房价目标调控中,对于政策中所涉及到的新建住房的界定、调控的区域、参照物数值本身的科学性乃至调控执行的时限等内容,仍需要进一步理清和明确。

  自3月下旬以来,各地相继出炉的房价调控目标均以GDP和人均可支配收入涨幅为参照,避谈居民支付能力,“限涨”成为了“调涨”,引起了社会极大的关注。住房和城乡建设部随即发出通知,要求各地要听取社会的意见,使确定的年度新建住房价格控制目标取得社会的认同和支持,已经公布的城市也要据此酌情调整已发布的调控目标。对此,业内普遍解读为各地的房价调控目标或将重新调整。

  近日,重庆市市长黄奇帆在主持召开市政府常务会议时指出,重庆对商品房房价的调控要把握两个指标:一是主城区双职工家庭平均6—7年收入能买套普通商品房,二是新建住房价格增速低于主城区城市居民人均可支配收入增速。“这是继长春后,全国第二个参照房价收入比的城市,我相信还会有第三个。”上海易 居房地产研究院杨红旭表示。在此之前,长春提出了“新建住房房价收入比(住房套型标准按60平方米计算)控制在5.8以内”的目标,成为国内首个与房价收入比挂钩的房价调控目标。

  重庆此番提出与收入比挂钩的房价调控目标,是否会成为今后各地重新调整的参照物呢?“与收入比挂钩还欠缺可操作性,主要是居民的收入水平在数据和指标上难以确定,这需要有一个过程。”全经联研究院副院长陈宝存表示。

  但在杨红旭看来,衡量居民住房支付能力的最佳指标是房价收入比。“随着我国住房信息统计制度的趋于完善,建议全国和各地都应考虑将房价收入比列为衡量房价是否合理的标尺,至于合理区间,全国可以设定为在6-7,不同层级的城市可有所差异,比如一线城市设定为9-10等。”

  不过,除了在确定参照物上存有争议外,专家认为各地的调控政策中还有一些内容也容易引发业内的质疑,可能影响政策在操作执行层面的有效性。

  首先,在房价目标的调控对象上,新建普通住房、商品房等概念较为模糊。如北京提出,新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。“只规定普通住房(包括经济适用房、安置房、限价房以及户型140平方米以下、容积率1以下的普通商品住宅)不能涨,是否意味着高档房、大户型、低密度的住宅价格放开了。”杨红旭提出质疑。相比于北京,广州则明确了新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用房。而哈尔滨是指新建保障性住房和社会商品住房综合价格,石家庄则主要是指新建商品住房。

  其次,在房价调控的区域上。如上海等大部分城市规定调控的范围覆盖全市的新建住房价格,但重庆则只是全市主城区(9个城区),宜春主要指中心城区,烟台则包括中心城市和各县市。

  最后,各地在确定的目标时,其参照数值本身的不确定性。如上海规定全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平,这意味着住房价格的涨幅不能超过8%(今年上海预期GDP增长8%)。但实际上,上海2010年初预期GDP的增速是8%,但当年实际增幅为10%。广州与上海调控目标相同,但2010年GDP增速为13%,亦超过年初预期10%的目标。在各地的经济增速频现“超速”的情况下,房价的调控目标能否实现,仍需要打一个问号。

  “与限购令对楼市的影响相比,房价调控目标的出台,更多的是稳定未来预期,随着政策有可能进一步收紧,部分开发商扛不住,房价将逐渐松动。”陈宝存说。

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