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上海酝酿建筑面积测算新规 遏制开发商偷面积
http://news.aaart.com.cn   2011-5-10 10:04:09    第一财经日报

    中国建筑艺术网讯:

  第二个阳台或计算全面积

  陈纾结

  “设备层没有了,花箱没有了,阳台也没有了,啥也没有了……”一位精于“室内面积魔术”的开发商代表向《第一财经日报》记者如是说。近日,他刚刚忍痛推翻了上个月完成的一个项目设计方案。

  有媒体披露,自6月1日起,广州将实施规划管理建筑面积计算办法,有效期五年,严厉遏制开发商“偷面积”行为。与此同时,上述开发商向本报透露,有消息显示,目前上海市规划和国土资源管理局也正在酝酿一份最新的“建筑面积测算规范”,其中可能包括“第二个阳台计算全面积”等严厉的规定。

  传言细则颇具争议

  “比如以前我们买的房子,有一个送的房间,就是先做个阳台,阳台外边做个设备层,设备层外边做个花箱,这三个玩意凑成一个很好的朝北的主卧。”上述开发商代表向本报记者介绍,近两年来,赠送面积的做法在上海开发商中“大行其道”。上海郊县开发商往往在阳台、入户花园露台及设备层的面积上做文章,以买一送一的方式——有的其计入建筑面积仅算一半,有的甚至面积全送(如设备层),来吸引购房者。

  然而,在未来,上述“买房赠面积”的行为可能被全面叫停。据其透露,目前上海方面正在酝酿一份“建筑面积测算规范”,其中对建筑层高超标部分、阳台、设备间等一度盛行的“赠送面积”做出设定。“我们从内部渠道打听到,这其中规定以后一套房的第二个阳台要全算面积,而且非顶层的露台要算一半面积。”他介绍,按照目前的规划方案,四边是有构筑物的阳台算一半面积,如果是露台,则不算面积。“但是以后,除了建筑物最高的那个露台,其他可能都是要按阳台来算的。以后上海就没有花园洋房这种东西了。”

  不过,市场中另有港资开发商认为,“第二个阳台”在上海计算全面积的可能性很小,“偷面积被禁是应该的,现在搞得太离谱了。但最多就是和广州差不多,不然可能会和国家法规冲突。”他所称的国家法规,即《建筑工程建筑面积计算规范》中规定的“建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计。”

  目前,广州已发出面积“禁偷令”遏制“偷面积”行为——根据《广州市管理建筑面积计算办法》规定,住宅建筑层高大于5.8米的,即超过2倍层高的,按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积;居住建筑的阳台、入户花园、设备间以及非居住建筑的阳台、空中花园、活动平台等半开敞空间,按照其水平投影面积计算建筑面积。

  昨日,上海有关部门一位人士在接受本报记者求证时称,由于还在酝酿阶段,因此面积“禁偷令”最终能否推出执行,还存在一定变数。“是有,但没有确定,我只能跟你说到这一步。 ”

  已有开发商修改规划

  种种迹象显示,上海住宅面积“禁偷令”或已箭在弦上——虽然“禁偷令”尚未出台,但市场中已有开发商受此消息影响,不惜成本紧急改变整盘项目的设计规划的案例。

  “我上周才知道这个事,我们不得不因此推翻了上个月刚完成的设计方案,现在正在重做。”上文中精于“室内面积魔术”的开发商表示,对于此前的设计方案来说,最终的面积计算将成为一个很大的问题。“我们前期规划的都是较大的户型,如果按照新规定报批,(最终建筑)面积会更大,总价也会比较高,客户接受度会差。但是如果我们调整户型,整个小区的幢数就会增加,原来我们精心算好的,物业的比例、日照、规划方案什么的都要调整,等于前面一个月的工作白费了,我上市的时间也要晚一个月,同样的现金流,也会受到影响。”

  市场分析人士指出,若这一规定最终出台,将在一定程度上弱化上海郊县诸多楼盘的吸引力,从而影响到郊县楼市的成交行情。

  德佑地产研究主任陆骑麟指出,开发商在建造赠送“面积”时增加了成本支出,这部分成本必定会转嫁给消费者,并且还可获得超额利润——绝大多数有附赠“面积”的房源,价格都要高于同区水平。

  以绿地松江 “90墅”为例,该项目2009年年底主要推出面积为85~95平方米和96~110平方米的房源,并通过巧妙的空间利用,使得房屋的利用面积可以达到 150~160平方米。当时,该类产品的售价在21000~23000元/平方米。若按照150平方米计算,面积平摊后的价格为15500元/平方米。而与这个项目一路之隔的保利西子湾及三湘四季花城,当时售价也只有约12000~15000元/平方米,其板块附近的别墅项目久阳文华府邸的二手房挂牌价也只有约13000元/平方米。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,若“禁偷令”最终执行,开发商可能需要通过调低销售单价来吸引成交。

  中国房地产信息集团分析师薛建雄亦指出,取消了“赠送面积”,楼盘的可出售面积还是既定的,但是偷来部分面积的附加值不见了,开发商并不会因此多收到钱,反而有可能需要调低项目售价而获取成交。“对于购房者来说,原来是花23000元单价买了150平方米房源(建筑面积95平方米),折合单价约14000元;现在无赠送面积的95平方米房源求售,可能就需要开发商把价格下调至14000元左右。但此前高价拿地的开发商不在少数,调价可能没有想象的那么容易。”

  (实习生柳九邦对此文亦有贡献)

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