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“注水”楼盘看专家如何“值量”

http://www.aaart.com.cn/cn/theory　2007-9-6 11:22:50　来源:成都晚报作者:佚名

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本次“值量活动”为体现公正、客观，特地邀请熟稔成都地产市场的十余位专家全程介入，专家组成员将本着公正、客观、专业、理性的态度，结合评审机构自身的专业强项，对成都楼盘进行专业评估。

　　•综合评估机构•
　　点面结合综合考评“屋有所值”
　　三方面衡量楼盘价值
　　高力国际成都分公司
　　要衡量一个楼盘的价格与其价值是否相符，主要从三个方面来看，一是楼盘的使用价值，主要是指住房的生活居住功能，包括设计的合理性，配套设施，建筑材料及建造质量等因素；其次是楼盘的附加价值，主要包括楼盘的外观造型、环境绿化、物业管理与服务、物业品牌的知名度等；最后则是楼盘的投资价值，即楼盘作为一项物业投资的保值、增值潜力。

　　从“价值点”评判楼盘
　　成都实效咨询顾问有限公司
　　对于已经推到市场上的楼盘来说，过多地谈前期推广意义不大，因此从一个专业的角度来考量一个楼盘的定位就成为重点。在一个楼盘确定了自身定位的情况下，肯定就有一个“价值点”，而这个价值点就成为了考量的标准。比如一个楼盘如果定位为“白领”建筑，那么就要看他的楼盘风格是否时尚、凝重，从项目的建筑风格的整体规划到户型的设计是否达到“白领”标准。同时还要兼顾该项目的整体大环境，与周边的建筑、交通、消费场所等等是否协调。因此，作为本次活动的综合评估机构，我们将从每个楼盘不同的价值点上去评判这个楼盘(项目)是否具有综合参考意义。

　　多方面、全方位考量
　　成都仁智房地产顾问有限公司
　　作为“2007成都楼市值量报告”的综合评估机构，仁智房产顾问将从多方面、全方位的去考量一个楼盘是否真正具有其价格范围内的价值。而这一点最主要的是从建筑的硬件化设施入手，除了建筑质量之外，最重要的是考察其建筑的形态、建筑本身的色彩以及该色彩与周边环境是否协调、对室外空间的设计、楼盘室内的户型设计与空间安排是否合理、公共部分的装修是否达到了标准、园林景观设计与小区的配套设施情况等。对于参评的楼盘、企业其增值的服务也是考察的一个重点，其一就是物业管理的服务是否到位，而作为一个成功的建筑，小区的文化建设也是不能忽略的一个方面。

　　从产品本身衡量价值
　　全程机构旗下策划公司
　　购房者常常以楼盘是否热销来判断自己是否应该购买，而对于一些销售平淡的项目，购房者则很难真正发现其价值。要衡量一个楼盘的价值与价格是否真正相符，主要先看项目的建筑本身，从项目的总评图看是否科学合理、小区内的配套是否完善、人均绿地的指标是多少等方面来进行初步判断；其次，要对项目所在区域未来的一个发展前景有一个是否具有升值潜力的判断；最后，要看一个项目未来能给业主带来的生活模式，看一个开发公司的企业文化和项目文化，其带来的附加值是不可预估的。

　　•价格评估机构•
　　注重评估指标通用性、持续性、全面性
　　成都九鼎房地产交易评估有限公司
　　作为专业的房地产交易评估公司，我们将依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)，综合专业房地产估价机构房地产估价指标体系及中国房地产典指体系，主要采用市场比较法、假设开发法等专业评估方法对各个项目展开评估。从具体的指标来看，针对此次行动，专门推出了包括地段价值、品质价值、公信价值等在内的18项核心指标和5项修正指标对项目的各个方面的价值进行专业的评估。此外，这次与成都晚报合作推出“值量行动”将是一次房地产价值评估与价格卖场全新探索，所以在运用传统的估价理论及方法的基础上，我们更加注重了指标的通用性、持续性、全面性，力求通过更多的修正指标为市场呈现出一份科学、专业、可信的值量报告。

　　•景观评估机构•
　　从“园林和建筑”入手
　　成都井上商园林景观顾问有限公司
　　从专业的角度来评审参评的楼盘，井上商肯定是从企业的强项“园林和建筑”入手。
　　首先是项目的地理位置和小区内的园林景观设计是否相融合；其次，就是要看楼盘的绿化景观设计是否达到一定的标准，是否与其出售的房价相符合；同时，还要考察小区景观接点的处理手法是否合理，与小区环境是否协调，设计是否科学等。例如，作为高档别墅区一般都是移步一景，有自己特点的园林景观是很正常的现象。但现在一些精明的开发商，考虑更多的是经济效益，在电梯住宅里就不会搞那么精致的景观，因为成本是有限的，即使有很多的景观，也是非常粗糙的，也就不成其为真正的景观了，但其广告宣称的却是什么“豪景”、“宽景”等，与其楼盘本身的景观设计根本不符。

　　•规划评估专家•
　　三方面衡量楼盘规划
　　西南建筑设计院总建筑师、国家设计大师郑国英
　　在当前的成都房地产市场里，产品规划好坏与否将直接取决项目能否受到市场的肯定。
　　而规划的好坏则主要体现在三个方面：首先是一个项目的规划设计理念，一个楼盘的核心之处，人们往往想到的是概念，但是一个楼盘的灵魂就在于它的规划理念。它贯穿于项目始终，是整个楼盘的个性和灵魂的所在，从项目设计之初开始就成为产品与服务的实质性内容，是整个项目灵魂的具象表现。现在有的楼盘在规划设计上忽视主题，盲目地移植甚至抄袭一些沿海地区的楼盘，楼盘没有核心的产品亮点，千篇一律的园林景观、户型设计、“欧式”概念炒作……整个项目毫无亮点。其二，项目规划中要有创新的元素，如一些湖景、河景楼盘，通过规划中提升楼盘的均好性来做到户户有景，使得楼盘整体畅销。最后，产品规划还应具前瞻性，特别是在车位、智能化等设施的规划上。

　　•建筑设计评估机构•
　　从项目整体规划入手
　　成都基准方中建筑设计事务所
　　作为本次“值量报告”的评审，基准方中将主要从项目的建筑设计方面进行专业的评价。我们要衡量一个项目的建筑设计，主要还是先看项目的整体规划，例如楼盘的平面、户型等是否满足现代居住要求，能否使大量的户型朝向优美的内部景观，人、车流线设计是否合理、停车数量设计是否科学等。其次，户型设计是否满足中国人的生活方式，日照条件、通风条件是否满足普通住宅的要求。从建筑节能方面来看，目前主要体现在节能建筑材料的使用上，但随着行业的快度发展，以后将会逐渐体现在节能综合系统的运用上，例如能源的循环、再生等。

　　•物业管理评估机构•
　　“权益的公平”放在第一位
　　世邦魏理仕成都公司
　　作为一个专业的物管公司，主要从一个楼盘的物业管理水平来衡量这个楼盘的软件配套。具体来说，岗位职责分工是否明确、工作流程的设置是否科学、相关制度的制定是否完善、实施是否到位、包括小区业主的反馈信息等等都是考量参评单位物管公司标准的重要参考条件。而在这些条件当中，“权益的公平”是放在第一位的，物业管理公司要做到让开发商、物管、业主彼此之间相对公平。因此“权益的公平”是渗透在考核的各个方面的，要看物管公司的管理是否能够恰如其分地工作，只要是适合于这个楼盘的实际情况的就是最好的。

　　•户型评估专家•
　　全方位评价户型优劣
　　《先锋•居周刊》“喻工看户型”栏目喻工
　　现在的楼盘几乎都是期房，要看户型只能靠开发商那包些装精美的楼书和户型图等，要评判一个楼盘的户型好坏，我们将主要从房屋的动线关系、平面布局、经济效能、面积配比、平面效率五个方面来衡量。例如，看一个户型动线关系的优劣，就要从三个方面着手：一看进入户门后，主动线从哪里分流；二看主动线是否简洁、短捷、相互之间有没有交差；三看主动线之间的序列是否合理。其他几项也是如此，多方入手，全方位评价。

　　•法律监督机构•
　　是否符合相关法律法规
　　成都泰和泰律师事务所
　　从法律的角度来看，要衡量一套房子是否“屋有所值”，首先应该充分了解开发商拿地的方式和其主要资金的来源是否按照正常的合法程序进行；其次，要看其工程质量评估手续和相关法律手续是否按国家规定办理。房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。

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