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工业区的商业化改造实践中城市多样性探讨
 
http://www.aaart.com.cn/cn/theory 2008-2-21 19:10:47 来源:景观中国 作者:姬婷
 


     














摘 要:本文通过对深圳市宝安区宝成25区商业步行街建设状况的调研,结合对简·雅各布斯《美国大城市的死与生》一书的理解,从城市交通、城市多样性和城市自身特色等三个方面对改造的状况进行深入分析,从而认为良好的交通组织、多样性的消费结构和鲜明的自身特色是工业区成功改造为商业步行街的重要条件。
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  1 引言
  近年来,为了招商引资,促进地方经济发展,全国各大中城市纷纷掀起了建设和打造商业步行街的高潮,其中有成功也有失败。深圳市在改革开放初期,以“三来一补”等加工工业作为主要发展模式,经过二十多年的快速发展,原有的产业结构已经不能满足经济增长的需求。而且随着城市人口的增加和城市的扩张,城市可建设用地逐渐减少,原工业区地价开始上升,加工工业向更远的郊区转移,从而使得城区内出现了“空心化”现象,这就要求对原有的工业区进行改造。商业街区的建设是工业区改造的一个重要方向,成功的商业街区不仅可以满足当地人民的物质文化需求,而且可以给当地注入新的活力,带动周边经济的发展。

  2 背景
  深圳市在改革开放二十多年中,在社会经济发展方面取得了巨大的成就。但是在新一轮的产业竞争中暴露出不少新的问题。城市发展之初,布局在城市中心的工业区是地方经济起飞的龙头,但是随着城市区域经济的发展,工业区出现产业转型和更新改造的现象。在经济飞速发展的深圳,这一进程发生在改革开放短短的十几年后。上个世纪九十年代,特区内许多工业区掀起了改造的狂潮,如华强北工业区和上步工业区的改造。本世纪初,特区外的工业区同样出现了向商业区改造的需要,宝成25区便是其中的一例。
  深圳市宝安区位于深圳特区西北,是原宝安县的一部分,于1993年1月1日正式成立,下辖西乡、福永等十个街道办事处。宝安区整体布局呈网格状结构,笔直的街道将各个街区划分成规整的小方块(图-1)。25区与区内众多工业区一样,改革开放初以加工业为主。随着整个区内经济发展的需要,2001年,深圳市部分企业家提出了对宝成25区进行商业化改造的建议。为适应市场变化,并使改造能够快速规范地进行,2001年底,区政府专门成立领导小组制定相应政策来推动商业化改造。至2005年底,虽然取得了一定的成就,如很多商家已经进驻25区,但是仍然存在诸多方面的问题。

  3 问题与分析
  3.1城市多样性分析
  简·雅各布斯在其著作《美国大城市的死与生》一书中提出了城市多样性的概念,认为多功能、短街段、各色建筑和人流密度是多样性产生的必要条件。她认为城市不应该根据功能进行简单分区,而应该建立多样性,主张城市功能和街区的多样化。“要想在城市的街道和地区生发丰富的多样性,……地区以及其尽可能多的内部区域的主要功能必须多于一个,最好是多于两个。这些功能必须要确保人流的存在,不管是按照不同的日程出门的人,还是因不同的目的来到此地的人,他们都应该能够使用很多共同的设施”(简·雅各布斯,1961)。这种多样性原理也适用于城市中较小的区域,在城市的每个层次上都要创造尽可能多的多样性。同样,在工业区商业化改造过程中,多样性的建立有助于吸引人流,增加商业区的活力,促进其繁荣。
  3.1.1业态多样性
  至2005年底,进驻25区的主要是单以购物为主而没有多样化的消费方式和主题的大型购物商场,如人人乐超市、好百年家居、海雅百货、国美电器等。步行街的功能应该是综合化和休闲化的,成功的步行街必须有功能上的调整和提升。如“上海南京路商业街在改建步行街时,餐饮业营业面积由1.6万平方米增加到3万平方米,休闲娱乐业营业面积由0.5万平方米增加到1.4万平方米,分别增加80%与180%。中小百货店营业面积减少一半以上。功能结构调整保证了南京路步行街的品味提升”(胡兆量,2005)。另外,单以购物为目的的商业街,当傍晚购物人群离开以后,就会变得完全没有生气,目前25区就存在这种状况。国外成功的步行街往往是集购物、休闲、娱乐为一体,步行街周围一般设置影院、咖啡吧以及书城等等,不仅提升了步行街的文化品味,满足了不同人群的不同需要,还使步行街成为一个24小时都活跃的区域。
  简·雅各布斯在《美国大城市的死与生》一书中提到公共建筑的坚强性作为城市多样性的一个重要方面:“公共和半公共的组织应该在某个地点上建制他们自己的建筑和设施;从而给街区带来有效的多样性,而不是重复已有的用途。然后,作为一种用途,这些建筑和设施应该挺直腰板,不管他们的地位多值钱(因为周围地产的成功――其实这也是他们帮助形成的,尤其是如果它们的位置恰当的话,则更是如此),不管有些准备要取代他们以重复一些成功用途的人出的价码有多高,他们都不能够折腰”(简·雅各布斯,1961)。在25区改造过程中,作为公共设施的停车场和休闲娱乐广场却成为简·雅各布斯提到的“折腰者”,至今没有建成。
  改造过程中,由于经济利益的驱使,规划的地下停车场改为地面停车场,导致地下停车场所对应地面休闲广场的用地最终被挤占,公共建筑丧失了自己的“坚强性”,走上了雅各布斯所说的多样性“自我毁灭”的道路。“文化决定品位,步行街的品位决定于文化含量”(胡兆量,2005)。步行街不仅仅是供人们物质消费的场所,同时也是人们精神消费的场所。文化特色是步行街的生命力所在,人们到步行街不应该仅仅是为购物而来。在节假日或周末,人们可以在步行街上举行各种各样的活动,如音乐会、艺术展览会、啤酒节、美食节、文化年、歌舞嘉年华等,与商业活动融为一体,相得益彰。“纽约第五大道协会代表戴斯提诺说:'国际著名商业街要有大型的零售商场,大型的文化建筑,如博物馆之类。'” (胡兆量,2005)。
  成功的步行街不仅要有多样化的购物的场所来满足人们的物质需求,同时也要有诸多“坚强的公共建筑”,如博物馆、图书馆、电影院等等,来满足人们的精神需求。现在的步行街区在形态上有了很大的改变,它不再仅仅是单一的街道,而是增加了很多要素,区内出现了很多社会文化活动,人们更多的是被环境和多种多样的活动所吸引,从而显示出了它的社会效益。步行街上人们的行为方式会非常丰富,在轻松的环境气氛中享受人与人交往的乐趣,加强了人们的地域认同性,成为城市的象征,也成为城市的社会活动中心。
  3.1.2 档次多样性
  在25区的改造中,政府将其定位为高档商业区。在招商的过程中,单一以消费品价格的高低作为衡量商业区档次的标准,对商家的引进进行了较多的限制,使得店铺档次单一,适用消费者人群有限。多样性的一个重要方面是各种档次的店铺要合理搭配,互相补充。由于宝安区常驻人口少,打工人口多,虽然周围也有不少高档住宅区,但是目前来此区购物的人群收入多居于中下水平,因此造成多数高档商场出现门庭冷落的情况,尤其是电器、家具等一次性持久耐用消费品。与这些高档商场形成鲜明对比的是立足于打工妹消费阶层的“女人世界”。在招商时就提出“价格低,装修好,质量好”的口号,以销售中低档产品为主,其目前经营状况相对来说要好得多。步行街的建设要考虑到周围消费者的具体状况,25区周围既有非常高档的住宅小区,也有大量尚未迁移的工厂宿舍,消费者的消费水平参差不齐,因此在建设的过程中一定要创造多样的、适宜不同人群的消费方式以满足不同人群的消费需求。
  3.2 交通分析
  简·雅各布斯也提到:“建设良好的运输和交通系统是一件非常困难的事,同时它们也是最需要的东西。城市的关键在于选择的多样化。如果交通不方便,那么多样化选择就无从谈起。”(胡兆量,2005)并且 ,“在任何一个城市地区,人数减少一半,相应来说,即使店家的数量也减少一半,但如果互相间距离增加一倍,它们就很难生存”(简·雅各布斯,1961)。工业区与商业区对交通的考虑有很大的不同,以加工业为主的工业区,其布局更多考虑交通的畅达性,而较少考虑交通之于人的方便性;在内部交通组织方面,工业区主要以联系厂房间的功能为目的,而商业区建立起来以后,由于商业布局的不同,原有的联系要被打破,需要建立新的联系;最后,工业区在停车场建设方面主要考虑货运车辆的需求,但是商业区建立以后则需要更多的考虑驾车消费者的停车问题。以下针对25区存在的问题逐一进行分析。
  首先,25区的周边交通。25区与周围街区之间的联系较弱是目前存在的一个突出问题。25区改造之初曾规划建设四座天桥以连接周边街区、增加人流进入量,拉动消费。然而至2005年底仅建成一座连接26区的天桥,由于此区居民以工厂工人为主,故购买力较低。而25区与10区之间的交通大动脉――创业路上车辆人流频繁,却没有过街天桥,从而人们难以进入25区,抑制了消费增长。
  另一方面,标识系统作为组织交通的一个重要手段,不仅可以引导消费,还有扩大宣传的作用,但25区外围周边的主干道上却没有明确的标识系统引导消费者进入25区。
  其次,25区的内部交通。25区在改造初期就在主要街道入口设置路障,限制机动车辆进入,实行人车分流,使其缺乏活力的状况更加恶化。“步行街”并非仅仅是“没有机动车辆的街道”,成功的步行街也并非仅仅是在传统商业街上增加车辆进入的管理,而且其在改造初期也不一定马上实行人车分流,只有当商业发展达到一定程度、人车交通发生冲突,需要人车分流时才会采取相应的措施。如深圳东门商业区和华强北商业区。步行街必须有畅达的交通保障,特别是公共交通和轨道交通。为保证游人到达,“欧美不少步行街允许少数公交车通过,实际上是半步行街。通过步行街的公交车行驶缓慢,对行人没有威胁感”(胡兆量,2005)。
  第三,停车场问题。至2005年底,改造近三年以来,25区尚未建立一个大型停车场。购物者往往为找不到车位而发愁,有些车辆违例停在马路的禁停路段,使狭窄的道路更加拥塞。由于停车场的建设缺乏统一的规划,目前多由商家自己组织和管理,出现各自为阵的混乱局面。成功的步行街一定要保证交通的畅达。随着汽车的普及,步行街周边要有良好的汽车道路环绕和足够大的停车场。停车场不足就很难吸引高端消费顾客。“北京西单缺少高档次餐馆,主要原因是停车位不足。缺乏高档次餐馆又影响整个西单地区的休闲品位”(胡兆量,2005)。停车场与商业区的发展是相辅相成的,如果二者关系处理不好,往往会形成恶性循环。
  3.3 自身特色分析
  城市多样性的根本指向是城市自身特色的建立,多样性越丰富,其在各个方面重复的可能性就越小。工业的特点是标准化生产,在厂房和职工宿舍的建筑形态和结构布局上都表现出较大的同一性,因此,在改造的过程中,要注意发掘自身特色,避免同一性。
  25区原有的建筑以工厂和工人宿舍为主,由于层高较低,结构并不适合大商场的要求,因此如何发挥原有建筑的结构优势,降低改造的成本,是改造时要考虑的一个重要问题。“保留一些各个年代混合的旧建筑,保留这些旧建筑的意义绝不是要表现过去的岁月留在这些建筑上的衰败的或失败的痕迹。这些旧建筑将会成为这个地区必要的、有重要价值的庇护所,成为很多中等、低等和无产出的企业的栖身之地”(简·雅各布斯,1961)。老建筑的保留不仅可以为低收入者提供栖身之地,而且还有助于保留城市原有文化和建立当地的特色。“不论是发展哪一类商业步行街,凡是利用原有街路改建的,都要注意保护和发展原有的特色,不要随意舍弃”(褚有福,2000)。上海新天地的改造就很好地利用了原有建筑结构,从老建筑的基础上生长出来,把原本不利的因素变成了对自己有利的因素,并且极大的发挥了石库门这种传统建筑形式的优点,形成了自己的特色,独具一格。

  4 讨论和建议
  首先,建立良好的交通系统和标识系统。在进入步行街的两端建设停车场,解决停车问题,吸引高消费人群;加强步行街与周边的道路和社区联系,建立完善的标识系统,引导人流车流进入,同时也起到宣传的作用;避免盲目限制内部交通,并使其与轨道交通串联,便利人流集散。
  其次,创造多样性。各种档次的消费品和店铺要合理搭配,互相补充;在业态方面,集购物、休闲、娱乐于一体,创造多种消费娱乐主题,在注重物质消费的同时,提升文化品位,创造精神消费的机会。
  第三,建立自己的特色。在原有场所空间特征的基础上建立自己的新特色,以吸引更多的消费者,避免盲目模仿和照搬照抄。“一个综合性的商业步行街的业态结构要满足于人们对购物、旅游、娱乐、休闲等方面的生活需要, 并且要创造出自身的特色, 努力做到对外国人而言应显示出中国的特色, 对外地人而言应显示出一个城市的特色, 对本地人而言应显示出是商业步行街的特色”(褚有福,2000) 。

  5 结语
  简·雅各布斯说:“城市是由无数个不同的部分组成的,各个部分也表现出无穷的多样化,大城市的多样化是自然天成的”(简·雅各布斯,1961)。在城市的建设和改造过程中,要想创造出富于活力的城市和社区,必须使其能够综合不同的用途,在不同层次上建立城市的多样性。在工业区向商业街区转变的过程中,首先必须在道路交通等基础设施方面创造良好的条件,一方面为人们接触到尽可能多的多样性创造条件,另一方面,不同消费人群的进入又会促进多样性的发展。其次,“大城市是成千上万个各个行业的小企业的天然经济家园”(简·雅各布斯,1961),因此,在商业化改造的过程中,也要遵循市场主导的原则,转变政府观念,减少行政干预,让市场根据需要来创造多样性,而不是一厢情愿地强调它的高档次。第三,由城市多样性生发出来的一个重要内容就是城市特色,因此,在建筑形式和结构布局方面需要不断发掘,既要考虑节约成本,又要创造自身的特色。

  参考文献:
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12.综合开发研究院(中国.深圳).《关于宝城25区改造为商业街区的可行性与实施建议研究报告》,2004

  作者单位:北京大学深圳研究生院 北京大学景观设计学研究院


















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