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别墅的发展趋势
 
http://www.aaart.com.cn/cn/theory 2004-8-30 16:35:00 来源:http://www.aaart.com.cn 作者:刘力
 



     主题:别墅的发展趋势

  主讲人:澳洲五合国际设计师事务所总经理 刘力先生

  刘力:各位嘉宾下午好。我给大家讲的题目是中国别墅的进入转型期,实际上是讲一下中国别墅目前的发展趋势,因为给我的时间只有半个小时,所以不可能讲得特别细,讲一些比较简单的结论。

  既然是趋势,就应该是有一个过程的,有一些可能是一个短期的,现在大家能够看到的一些苗头的东西。只有在经过一段的时间历史发展,最后回过头来总结历史的时候才能把它称之为一个大的趋势,所以我今天讲的也主要是分两个方面来讲,一个是一个短期的趋势。短期的趋势,分三大方面,第一个方面是经济型的别墅成为主流。为什么这么说呢之就是别墅的定义现在已经发生了很大的变化,当我们讲别墅的时候,当我们在用别墅这个词的时候,别墅这个词我所用的和你们所用的和别人所用的所代表的东西未必是一回事。严格说别墅这个词它含盖4个方面的建筑产品,一个所谓的别墅豪宅,比如说像上海紫园1号别墅的这样的顶级别墅,另外是我们普通通常含义上的别墅,什么叫别墅?别墅跟房子有什么不同?和House有什么不同,在我们中国人的概念里,别墅是指第二居所,是指你另外一处的房子,别就是另外的意思。也就是说专门为5+2生活方式或者城里面有了第一居所,你在城里面置业已经好几次了,买一个郊区的住宅,这个可以说是第二居所,标准的别墅的含义。第三类还有把它叫做形式型别墅经济适用性别墅,这个是我们从需要开始做了大量的这一类的别墅,容积率也非常高。它未必是作为第二居所来使用的,还可能距城里的资源很近没有什么山水资源,就是一个House,就是在美国说的(英文),在英国叫做(英文),所以跟上一代的别墅,引人自豪的郊外的别墅是有一定的许多的。第四类是叫做别墅,名称,产品的名称,大家去销售它的时候可以把它叫做别墅,但实际上已经丧失了独立住宅的独立性了,大家知道住宅分两大类,集合住宅和独立住宅,那么现在很多产品,比如说双拼别墅,连排别墅,叠加别墅,甚至做到空中别墅,叫做别墅,但是已经没有绿地加花园这种独立性了,所以我们用别墅词的时候可能内涵都已经分化得非常厉害了,所以我们应该知道,我们所谈的别墅是什么东西。我介绍一个项目,它属于别墅里的哪一类产品。在目前市场上,第三类产品所谓经济类别墅是一个比较主要的一个潮流,因为在上一代的别墅可能都是先富起来的这些人买的,相对来说价格比较高,不是普通消费者能够承受得起的,现在随着消费者层面的扩大,很多人买得起了,也进入到也进入到能够购买这一类别墅的层面上,比方在城里已经买了几套房子,但是他又买不起特别大的豪宅,所以导致的现在一大批的这样的项目没有什么山水资源,但是交通非常方便,现在的距离不是说以绝对的空间距离来衡量了,经常是以实践距离来衡量,比如说亚运村算城里,可是你进出一趟亚运村就要一个小时的时间,沿着京承高速或者京通高速虽然很远,但是没多长时间就到了,所以交通距离实际是以实践衡量的不是以空间的距离衡量的。这是这一点。另外,很多的发展商拿到这样的项目,拿到一个土地的项目,他没有自然收税资源,另外土地的成本也没有办法去做一个豪宅,去把所有的一种能够占有的资源都全部占有,所以这也是像北京所有能批的地,所有能批的别墅地批出来,有几个能享受到西山,圆明园颐和园温渝河这样好的环境资源,就算能够享有,它也没有办法说我这个别墅做5亩地,6亩,多填一亩地两亩地对大的环境整个的改善起不了太大的作用。所以都倾向与针对更广阔的消费面来做这种经济适用性的别墅。这是一个从建筑类型上的一个趋势的变化,另外一方面,在别墅户型和空间配制方面,也是刚刚出现和地形和环境相结合的产品。上一代的基本是抄国外的标准化的别墅,国内曾经流行国外住宅的图集,上一代很多都是照办的,生活方式大家知道国内国外差距很多,你的住宅只不过是你的生活方式的反映,那么在中国这样的方式和国外这样的生活方式比对功能平面的布局,餐厅,客厅,所有方面的使用可能都是不一样的,所以上一代的产品,你作为第一代产批可以引用进来,但是不适合中国人的生活方式,那么现在刚刚开始有针对中国人生活方式这样的改变,大家还并没有出现说我们认为真正做到绝对本土化这样的别墅,另一方面就是说追求地下室所结合的高差平原或者是追求这种变化的实用性,可能是因为在北京市场上买别墅的人大家问的最多的问题就是送不送地下室,客户来讲就是送我是便宜的,发展商是一样要花钱来建的,所以就造成了所有的别墅项目都向西谷学,要做地下室,特别很小的住宅,非常小的住宅,平面占地已经非常小了,现在做地下室不像以前我挖出一个地下室,有可能没有采光,一定要有采光甚至结合室外的地下平原,这样就造成了院落,周围的院落已经没有多少空间的,本来院子就小,挖了以后就破坏得非常不完整了。我们在北京做了几个这样的项目,有的项目要求三个采光景,三个半地下的平原,造成本来是很小的一个层面,造成空间变化虽然很丰富,但是对室外的环境基本是一个破坏,但是不管怎么样,这是一个潮流,现在在北京做别墅很少有人说不带这小平原的。那么另外,开始重视庭院面积和景观的比重,比如现在北京有万万树的项目,号称叫平原从那儿开始,这是一个代表,北京很多的项目都是大力宣传景观,请专业的景观公司来做别墅项目景观,甚至是别墅项目的规划,,把景观植被环境的影响提到了非常高的高度,这应该说是提高环境质量一个比较好的途径。另外一个方面,从设备和技术层面来讲还是大大低于高档公寓。所谓高档的住宅应该是既有高档的别墅类住宅也有高档的公寓类住宅。大家知道,比如在北京的公寓市场上,有锋尚,还有后期出来的MOMA,都是大规模的集成化的,使用了国外不是特别普及的,甚至应用不多的高科技和建筑科技住宅科技方面的技术和产品,但是在别墅项目里非常少,基本上还是分户的锅炉器采暖,普通的外墙保温,普通的中央空调,那么这个和产品自身的档次可以说是不相匹配的。这是别墅类住宅的技术水平还是低于公寓类住宅的技术水平。那么在建筑风格方面,建筑的立面风格方面,可以说是北美风比较流行,实际上是一种假的北美风格,我们接触很多发展商很多策划,最后决定建筑风格应该采取什么样的大家多倾向于做北美的,什么是北美的呢?大家都说据军,大盘西谷,那么他们是不是北美的呢?可能具体这个产进是从北美抄过来的,但是建筑风格肯定不是北美的,不管西班牙的欧洲哪里的风格,肯定不是北美的,所以对市场是很大的误导。当然究其原因,不仅是说这种东西有技术上的优势,或者质量上的优势,很大程度上是因为这两个项目的成功,两个项目包装起来做出来一个东西非常完整,比如说橘郡,开始的时候我就做5栋楼,做一个样板组合,包括一个小中塔一个小桥,一旦过了这个桥就像出了国一样,建筑、庭院做得非常完美,屋里面的装修装饰甚至水杯都用胶水贴在桌子上,就像买一个珠宝,有礼品盒、 盒,消费者带着老板去看一看很好。还有其它的一些因素影响到这种风格的流行,一个相对来说造价比较低,容易实施,不是说绝对低廉,相对来说涂料,简单的装修装饰做起来比较容易一点,发展商乐于做这种小挑战性的做法,另外毕竟是一个外国的东西,拿来说被每风情也好,系把压风格也好,是国外的,可能满足市场上追求已过情调,现在中国对消费者大面????来讲还是比较崇洋媚外的,能够满足消费类的口味,另外更加符合国内的有钱人对想象中别墅的定义,没有几个人是在国外真正生活过的,没有几个人真正知道国外的别墅是什么样的,可能想象中别墅中应该是坡屋顶的,小城堡式的,那么把这块东西拿过来做别墅,这里面有很多错位的成分,因为上一代的别墅基本上是把国外的House拿过来卖给中国的符号,国外的(英文)(英文)就是卖给普通人的,是一个中档产品,但是中档的别墅是卖给有钱人的,怎么也套几百万或者上千万,这都不是普通的消费品,在国外,像我这样的,国外拿到学位,拿到学位,夫妇两个都工作,绝对买得起House,但是在国内绝对不行,照办国外的普通房子卖给中国的有钱人就是错位的。刚才讲的短期的趋势,也就是说现状的市场上别墅开发或者设计的一些特点。那么有一些更长期的趋势,可以说未必现在成了一个趋势或者潮流,但是肯定是要朝这个方向去走的。第一个大的方面就是House向别墅的过渡。既然我们说别墅了,那么它就应该有别墅的生活的品质,当你住惯了城里的住宅,住腻了城里的住宅,你说我买一个城爱外的住宅你图什么?肯定是图跟城里不一样的生活方式。否则你不会再在城外买一个合成里一样的住宅产品了,上一代的别墅,或者是现在流行的别墅,多数还是一种财富的炫耀,比如说我们做的上海紫园用了1.3个亿,马上有一个出来就是1.6个亿,这种比较能说明什么?所以这一代的别墅基本上表达我是有钱,在北京可能还略有一点文化品位,到了广州可能设计得很差,尽管一个大门厅,很气派,满铺的就是好的,这个铺面砖就比涂料好卖,石材就比面砖好卖,不注重里边,而只是注重外表,这是一个现状,毕竟别墅是一个最高档的住宅类的一个产品,买别墅的人都不缺房子住,你们从来恐怕没有听说过谁家我们家人口太多了,四时酮醣住部下了??咱们买一栋别墅住,买别墅的人都是几次置业之后的,为什么买别墅?肯定有特别特殊的有高品质的生活体现在住宅的任何方面,那么现在高档别墅的开发模式将和国外接轨,仅仅是开始,国外的别墅设计可以是一个个性化的,就是请建筑师两深定做,某个律师很有钱你给我设计一个别墅,而中国的别墅基本上是工业化,批量化,甭管几百栋,三种模式5种模式开发出来,这个是现状,将来既然叫做别墅,必须是一个个性化的产品,因为人家要掏钱买别墅,虽然对有钱人来说未必是一生积蓄半生积蓄,肯定是这被子买的最贵的产品,肯定要量身定作的,现在手机什么的,都是工业化的产品,还讲究样式,还讲究颜色,汽车还可以配制,可以改配制,房子这么贵,工业化的,没什么可挑的。跟国外接轨意味着设计上的创新和多样化。从高档的商品房进入真正的别墅时代,中国人生活方式很多理想是从过去分房,单位分房这种概念来的,大家住惯了单元房,几室几厅是大家描述住宅的基本该连,好像这个房子只有卧室和厅来组成的,那么这种方式是分到房子很满意,多少卧室多大平米很满足了。那么现在的别墅基本上沿用这个思路,甚至还有强调说我户型合理,别墅为什么要户型合理呀?过去的住宅说户型合理是说降低共摊率,提高得房率,如何造端走廊的距离尽早地走到卧室。这帮人既不缺钱也不缺房子,给它合理干什么?传统的生活方式到底围着坐在客厅里看电视,很小的走廊摆两把椅子欣赏外面的景色,也很好,每个主人有自己的个性,喜欢画画做一个画室,喜欢喝酒做一个酒房,喜欢交往的有私人会所,把整个私家的会所单独做了一栋房子,这个才是真正的别墅,而不是说House,我的好多朋友有了钱买了中国的别墅,1千平米的,1千5平米的,一层可能不是一样的,可二层三层基本都一样的,这不成的单元楼了吗?这样的别墅根本够不上别墅品质的需求。

  户型和生活品质变化应该是同步的。个性化的空间设计取代一个标准化的户型,我们公司也集中全世界的楼书,以楼梯间为中心,对称一下就能变成单元房,一梯两户的单元房标准化的房子就是为了结构上比较好做,平面比较简单,甚至是为了标准化的一种设计,这个跟别墅的个性化的生活是背道而驰的。原来的设计可能是照办一个别墅的平面设计,把它放在一个院落里面,而不管周边的空间是什么样的,把它放在任何一个要点都可以,它就是一个因为户型的标准化,做这个房子四四方方的,就不会有像我们在国外看到的别墅,拉得很长,甚至全部都是一层的这种建筑,比较少。这个是一个大的趋势,肯定要朝这个方向走。再一个生活方式的改变体现在核心空间的确立和大洋化方面,如果大家生活方式还是像传统那样的大家都坐在客厅里面肯定这个户型就应该这样设计,但是现在的生活方面很不一样了,大家可以设想一下上海和北京的生活方式就不一样,上海作为殖民地那么多年,上海的西化和开放程度都比北京一样,和北京的生活方式不一样,东方和西方的生活方式差别大了需了,北京现在的生活方式和20年前的生活方式又很不一样,这种生活方式的改变肯定会带来别墅设计户型设计的改变,这种改变未必是单一方向的可能是多样化的,多元化的。另外就是高科技含量应该是大幅度地提高。现在在中国,只有公寓里面有那么一两个先锋的产品采用了高科技,其它的产品,特别别墅类产品,这个别墅卖一万,那个卖三万一平米,它俩之间有什么差别?可以说多数情况下除了土地成本的差别,土地的附加值的差别,在建筑技术含量差别上是零都是普通的砖混结构,普通的框架结构,普通的率和进门窗,没有什么差别??发展商没有对这方面花工夫或者觉得没必要在这方面花工夫,所以这个是现状,但是作为这样一个高档产品,它不可能不强调科技含量,比如说你买一辆汽车,你花100万买奔驰宝马还是买夏利解答,??你很清楚这两各家各的差别是怎么造成的,各种品牌、价值,你买驾本,各种技术参数很详细,可是你看房地产的杂志可能是人体彩绘,登山潜水,房地产的炒作。比如说现在的中国的消费者市场没有成熟到去计较技术含量,但是这样的一个住宅产品相当于是汽车行业里边的奔驰宝马,肯定应该有足够的技术含量,而且这技术含量没有多少钱,成本是可以忽略不计的。比如说锋尚,比如他采用八大子系统,售价一万出都,边上的一栋也是一万二,换句话,这点成本是可以赚回来的,他没有这样去做,市场上没有这么大的需求,你说我的北美的,我是西班牙的,在表面上做文章肯定到头了,肯定应该到技术含量的深度当中去。再就是一个建筑和室外景观的整合设计。原来的产品,或者现在的产品基本上都是属于一种,我只先做建筑,把它放在院子里,虽然像马尔杜这样的产品,我花大粒度做景观,但是没有人把院子和景观一块做的,什么意思?好比我架一个纸,比如谁家办喜事,拿红纸做喜字,剪完了以后这个喜字非常漂亮,可是掉在地上的一点用也没有了。房子放在里面院子很大,除了去房子以后便便交角没有什么用处??可是一个合理的舍己救应该是室外空间室内空间一块儿设计的,比如消费者买了城里的公寓,可能花80%的时间在室内,在20%的时间????在楼下六万遛楼??买了别墅可能50%的时间花在室外,北京不是流行一句话,周末干吗去?回家种地去,很多人买了别墅买了郊区的房子回去种地种园子果树种花也好,就算什么也不干,陪小孩玩一玩遛遛狗,在阳台上喝杯咖啡听听雨浇浇花,这是你买郊区房子的目的,不能说只做室内的房子地室外的不管,??比较理想的做法应该是拿块地房子和地怎么拉开设计,院子分几块平台地都是建筑设计的一部分,可是现在分化得比较厉害,发展商雇的一个建筑师,可能要他做规划做户型做立面,做景观公司把院子填满了,找一个装修队把室内装修好了,缺少一个室内室外空间的整合。

  另外讲一下建筑外观及风格的多样化,民族风格主导化的趋势。同济大学建设系莫天伟教授曾经说过,就说建筑的立面在改革开放之后有这么一个发展趋势,最早第一批产品都是作为欧陆风罗马风,全国罗马家园这样名字的楼盘很多,抄大的山花注视??春最的欧洲古典的东西,比例做得很差,但是就是欣赏那种东西,最后立面做的跟桑那洗浴中心差不多??过里那段是简约派德国式,这个不仅说它是一个炒作,或者一个世贸,同时它也很好做,发展商拿来就做,不需要花多少工夫,最后简约就是没有了。最后又走回来,变成新古典主义,做的是古典的符号,古典的风格,做得比较精细一点。再往后,莫教授说了,就是多样化,但是不是单一的风格,但是不管哪一种风格,必须是更有文化品位,更加精细。很多人跟我探讨说咱们能不能做个四合院中国古典式的住宅,我说不成,为什么?因为中国市场没有到这个程度。这个图表就是清华大学院长秦院长字的一个图表。就是横着坐标是经济发展的水平,不光说中国,日本,所有亚洲的国家走的都是这条路子。经济发展开始西化的程度越来越高,什么什么都要??抄西化,一直到经济发展水平达到日本,70年代或者80年代,可能厌倦了西方这样的东西,所以就追求更准正的民族形式??中国处在爬坡的阶段,中国现在卖四合院一提到民族形式,老百姓首先想到的是贫穷和落后,不会去接受这个东西。过了那个槛,他才可能民族形式占主导,而且是必须是占主导的,中国的经济发展的趋势,我记不得这个数据了,比如说2050年作为初级的发达国家,2020年我们是摆脱贫困2040年到一个什么什么程度,具体的数值我不记得了,但是中国如果啦日本做比较的话,达到它这样的程度也不远了,你看中国改革开放已经20年了,再过3、5年甚至再过10年,就像中国人穿衣服一样,有些唐装,虽然大家不是天天穿当是有个阶段,过去让大家穿个马褂唐装没有人穿的,随着经济的发展很多观念是可以改变的,现在不流行不等于将来不流行。作为中国的民族风格肯定会成为主导,比如说中国的自豪,比如中国没有传统的建筑,不等于以后没有,中国的问号,符号??精英,李辽,加入鲁迅在世不能想象住在西式的总督府里面,我有民族自尊心自豪感的话我肯定做一个中国式的建筑,肯定会随着中国经济的提高和民族自尊心的提高和自我意识的提高的话,这个肯定会成为一个趋势的。

  再就是建筑外观的精细化和材料手段的变化,所以人类建设发展进步本质上是一个科技,一个技术手段的进步,那么建筑这个行业的发展,建筑的工艺,新工艺新材料都是层出不穷的,肯定会导致这个产品的变化,现在这种产品也是跟原来的产品都是砖瓦混沙石,现在采用钢结构的都很少,上海紫园做的是钢结构。工业水平变化,比如说过去手工时代我们盖的房子木头建筑也好,石头建筑也好,大家能想象是那个样子,进入了工业时代,有了钢结构,有了混凝土,有了摩天大楼,现在是什么时代,现在是后工业时代,或者是前数码时代,技术手段已经达到这种程度,那么建筑的形态不可能还跟原来一样,但是具体怎么走,像盖里做的那些东西,可能是千姿百态的,不是说一个单一方向。
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