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Town House 的发展趋势
 
http://www.aaart.com.cn/cn/theory 2005-6-1 10:48:24 来源: 作者:李冬
 


     
定义



  关于TOWNHOUSE 的定义,许多人认为TOWNHOUSE 就是叫做联排别墅。实际上,联排别墅只是TOWNHOUSE 比较常见的一种体现形式,真正意义上的TOWNHOUSE 的正确译法应该为城区住宅。因为TOWN的正确译法应该是叫城,国外的市中心就叫做DOWNTOWN,如果是一个大学城也叫做UNIVERSITYTOWN,所以,TOWN只是区别与CITY,是指城而不是指大的城市,本身并不意味着郊区城镇。在欧洲原始意义上的TOWNHOUSE 是指在城区联排而建的市民城区住宅,这种住宅均是沿街的,由于沿街面的限制,所以都在基地上表现为大进深小面宽,层数一般在3 层至5 层,而立面式样则体现为新旧混杂,各式各样。联排别墅建筑风格应像别墅而不应像公寓,未来为迎合客源需求的差异化,经典豪华联体别墅、个性联合别墅和大众化经济型联体别墅会各自分化出来。专家分析,目前生活类别墅仍是发展方向,在未来几年中,中价别墅市场前景看好。

 

历史

 

  历史上最早的TOWNHOUSE建于古罗马,在16至18世纪期间,殖民地的发展开始了美洲的城市化进程,TOWNHOUSE在18世纪中叶伴随着这个进程和贵族、地主、资本家的需求也来到了美洲。在美洲城市化进程的初期,美洲没有自己的城市建筑,贵族、地主、资本家们只能把自己欧洲老家的好东西搬过来,用这种“舶来品”来满足自己高层次的需求,那时的TOWNHOUSE自然保持了伦敦的“原汁原味”。争夺殖民地的战争带来了美利坚合众国的诞生,随后的西进运动、南北战争、战后重建,使美国的外来移民大量增加,多种族、多国度的民族特征使美国有了以融汇为特点的美国文化,其中当然包含了建筑文化。崇尚独立、张扬个性的美国文化逐渐地给TOWNHOUSE带来了鲜明的变化,首先是摒弃了欧洲TOWNHOUSE传统的排屋概念,在美国相对宽松的城市建设用地环境支持下,出现了不少因地制宜的三联式、双联式甚至独栋式的TOWNHOUSE,美国人似乎更注重TOWNHOUSE“在有限的用地约束条件下纵向进行功能设计”的核心建筑内涵,多种建筑形式的功能设计思想在保留TOWNHOUSE核心建筑内涵的前提下被融入到了TOWNHOUSE的设计中去,TOWNHOUSE也因而变得更加多样化了,它已经不仅仅是贵族、地主、资本家们独享的住宅,伴随着美国的工业经济和商业贸易发展而壮大起来的中产阶级家庭显得更加喜欢TOWNHOUSE。

      到了19世纪,美国在科学技术领域有了重大的发明和突破,电力、电灯、电话、汽车、飞机的出现把美国经济带进了高速成长期,大工业的发展造就了庞大的管理阶层和技术阶层,以及伴随文化事业发展而逐渐形成独立阶层的律师、演员等自由职业者,这些人由于职业关系对城市生活环境有着较高的依赖性,同时又由于受教育程度较高而有很强的独立意识,他们中的一大部分人成了TOWNHOUSE的主人,TOWNHOUSE正是在这样的历史演变过程中变换着它的主流居住人群。

       进入20世纪,美国的工业发展一度给城市环境带来了一定程度的破坏,大城市过高的人口密度和工业污染物的泛滥使城市居民感到惶恐和压抑,出现了朝城郊转移的潮流,城际道路网络的发达和私家车的普及支持了这种潮流。同期的欧洲大陆对TOWNHOUSE还保持着有史以来的一往情深,发生在荷兰鹿特丹的一件小事说明了一些问题。在寸土寸金的荷兰,TOWNHOUSE是大多数城市的主流住宅形式,政府为腾出一些土地来办公益事业,在20世纪70年代曾出资兴建了几栋十几层的公寓式住宅楼,并建设了堪称一流的生活配套设施。为了鼓励人们住进公寓楼,政府还出台了一些优惠政策。可即便这样,也没有得到住在TOWNHOUSE里的人们的响应。人类是带着对节能、环保、信息化居所的追求进入21世纪的,TOWNHOUSE这种带着某种古老韵味儿的城市住宅建筑形式也在顺应人们需求的过程当中不断地更新、变换着自己的功能内涵。

 

中国的Town House

 

  TOWN HOUSE于20世纪初叶随着沿海城市租界的开发,登陆中国。当时作为主要的居住形态,出现于各地的租界之中,如上海、天津、青岛、武汉等地。TOWN HOUSE的建造自上个世纪初开始,直到租界收回为时几十年余年从未中断,所以在现今的租界住宅中可以找到早期折衷主义风格的TOWN HOUSE以及1930年以后摩登的TOWN HOUSE。解放前它曾是租界中白领阶层的主要居住形式,解放后随着苏联式的单元住宅的引进,TOWN HOUSE不再兴建。中国建筑师在研究中国控住宅建筑史中将其归类为"里弄住宅"之中,称之为"新式里弄"、"花园里弄"。时过半个世纪,这段本已经沉寂的历史又被重新捡起,并作为一种新住宅类型推向市场。对于TOWN HOUSE,中国老一辈建筑师不仅熟知它,他们设计许多的TOWN HOUSE作品,仍然存留在那里,承载着一代又一代人的生活。TOWN HOUSE对中国人和中国建筑师而言是并不陌生的住宅类型。对于这一在欧洲出现在800年前,在中国出现于80年前的居住形式,我们不妨作一番追溯与探险源,也畅想一番它在中国这块土地上的发展前景。

 

特征

 

  TOWN HOUSE作为已经小有气候的一种住宅类型,应该具有如下几个特征:


其一、联排别墅基本上都建在市郊区域,一方面土地成本相对市区要低得多,另一方面规模化的产出也使建筑成本大大降低。


其二,高绿化率和优美的小区景观,使居住环境更贴近自然。联排别墅的绿化率一般在50%以上。


其三,住宅功能的齐全性,是普通公寓住宅无法比拟的。联排别墅虽然没有独立豪华型别墅那样更加舒适的空间和环境,但在住宅功能上已经和独立别墅相差无几。除了具有高级公寓所具备的基本功能外,还有门厅、车库、私家花园、阁楼等,并在储藏、露台退台、走路式衣柜、工作阳台等功能上放大。联排别墅所具有的这些功能,同时也满足了自有空间和私密性的要求,是普通公寓所无法比拟的。


有人也总结出了TOWN HOUSE的十大标准:


1、位置:应位于城市边缘地带,车程20至30分钟,满足第一居所的要求,生活、工作两便利。

2、交通:周边应有完善的交通道路网络,临近高速公路,强调交通的易达性和便捷性。

3、环境:不仅强调社区内环境,周边也应有优美的自然环境。

4、规模:社区容积率一般不超过0.6,其规模最好在10万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。

5、规划:社区规划强调建筑与自然的融合,合理布置建筑与道路、景观的关系。

6、建筑:社区强调建筑内部功能的布局,空间尺度的把握,室内外灰色空间的创造,其外形与色彩尤为引人。

7、配套:社区由于地处城市边缘,其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。

8、价格:一套售价控制在60万至150万元之间为好。

9、服务:社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。

10、文化:应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。

 

现状

 

  上述的特征与标准也决定了TOWN HOUSE所适合的消费群体。


  TOWNHOUSE 在美国则与个人汽车的兴起有着密不可分的关系。在美国罗斯福新政以后,大规模的美国高速公路网兴建起来,个人轿车,像福特的T 型车到野马牌轿车,大量地进入家庭。在这几个合力的作用下,美国的确出现了市场郊区化的现象,而在许多大城市的边缘区出现了许多联排别墅,它既不同于真正处于郊区的美国独立别墅,也不同于美国城市内的公寓住宅,而是一种面向于城市中产阶级中下层的比较便宜的居住形态,这是我们通常意义上所说的TOWNHOUSE.美国在城里居住的往往是有钱的人和最没钱的人,而中产阶级的主体则居于郊外,但有一部分刚刚大学毕业的人,他们要在城里工作,不可离城太远,但又没钱住市中心的房子,所以他们只能选择郊区的TOWNHOUSE居住。在美国TOWNHOUSE 是城市中产阶级中层的对应物业。

  由于土地成本的不同,TOWNHOUSE 到了香港却变成了最高档的物业类型之一。例如,香港恒基兆业集团最新推出的香港和文田京士柏山TOWNHOUSE 就是香港绝对上层人的居所,售价非常高。所以,我们可以看到房地产中一个非常有趣的现象,那就是同样一个物业类型在不同的城市,在不同的用地成本条件下,所面对的客户消费群是完全不同的,尽管其户型结构可能非常接近。

  在北京,也有许多人提出TOWNHOUSE。 现在有许多项目都冠以TOWNHOUSE 的名义推出,实际上在北京TOWNHOUSE 在建筑形式上将与美国的TOWNHOUSE 物业类型相近,均表现为联排别墅形式。北京的TOWNHOUSE 居住者应该是中产阶层的中上层,这是因为TOWNHOUSE是一种标准的汽车+住宅的形式,必须是城市有车一族作为第一居所的拥有。试想如果一个拥有TOWNHOUSE 的人既要养车又要供楼还要交纳物业管理费,那么,单单是这些费用,就不可能低于每月5000至6000元,一月能拿出这样费用的人,在北京当属于城市中产阶层的中层或中上层。

 

趋势


  上述的现状足可以证明,购买TOWNHOUSE的业主,往往具有两大鲜明特征,一是均具有一定的经济基础,二是追求崇尚自然、移情山水的休闲生活方式。直率的说,TOWNHOUSE建筑风格代表了现代社会“有钱、有闲”一族的基本生活形态,具有一定的专属性与排它性。因此,TOWNHOUSE业主构成中,我们将其概括为高贵者与高尚者的生活群落。TOWNHOUSE 作为这样一种顶天立地的住宅,它首先意味着一种独立意义上的拥有,拥有住宅底下的一方地,拥有住宅顶上的一方天,拥有住宅内部的自己的空间,更为关键的是TOWNHOUSE 确实能为城市中产阶层带来一种张扬个性的空间,它都起到了丰富城市居住生活的作用,多元共存的居住形式将使城市风貌更加绚丽多彩。但在中国的大城市中它不会成为主要的居住类型,更没必要当作新鲜事物去炒作。这种住宅类型必然是会有限度的发展的。
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